新政下库存不足的三四线城市，房价会不会成为购房者的心头痛

此前不久，关于"棚改全国一刀切、全面暂停"的传言甚嚣尘上，引发各方的热烈讨论。不过在日前的吹风会上，住建部明确表示，要根据不同城市的不同情况推进棚改货币化安置。大概的意思是，住宅库存量大的城市，可以继续进行货币化安置，但是库存不足、房价上涨压力较大的城市，政策会有所调整，主要方向是改货币安置为新建棚改安置房的方式。

那么，这一政策调整接下来会对楼市产生怎样的影响呢？对于这个疑问，还得回头看看此前的货币化安置对楼市的影响。据国家统计局数据，2015年商品住宅销售面积达64.4亿平米，去化周期高达5年，处于高库存状态。房地产去库存就是此背景下提出，其中棚改货币化安置就是去库存方式之一。

从棚改量看，2015年到2017年新开工1800万套，要知道在全国棚改方案中，有9成属于三四线城市，而且采用的是货币化补偿。到2017年底住建部提出国内部分三四线城市和县城继续去库存，2018年棚改量为580套。最新消息显示，2018年上半年棚户区改造已开工363万套，占年目标任务的62.6%。

相对应的，到2017年7月底房地产库存规模相当于2013年9月份的水平，即库存规模跌回了四年前的水平，尤其三四线城市去库存周期明显收窄，至少有30个三四线城市存销比低于12个月。可见，货币安置化对于三四线城市楼市去库存确实起到积极的作用。

不过，过去三年内通过对房地产定向放水的基础货币投放新渠道，即抵押补充贷款，向市场的放量截至2018年6月末余额突破3万亿大关。这意味着通过货币化安置，三四线的有钱人越来越多了。这些人原来的房子没有了，那就得拿着钱进入楼市，或三四线或二线城市买房，大量购房需求涌入的直接后果就是房价上涨，尤其是不限购不限贷的三四线城市。

比如，2017年在一二线城市受调控影响成交低迷时，一些三四线城市却因去库存的影响，房价一直在上涨。在此之前，房价上万那是二线城市才有标配，而现在房价不过万都不好意思说自己是三线城市，甚至还有一些小县城的房价早已冲8破万。而一些购房者"一二线留不住，没想到三四线也回不去了"的感叹，可以说是对三四线城市房价上涨的最好说明。

从上可看出，三四线城市房价上涨，货币化安置去库存的方式发挥了重大作用。如今为了稳定房地产市场，要在库存不足、房价上涨压力大的城市，采取以实物安置为主的补偿方式，而在库存依然较大的城市，继续推进货币化安置。按照以往经验，库存较大的地方房价仍有可能会上行，而库存不足的地方房价会不会因此平稳甚至下行呢？

采用实物安置的方式，意味着三四线城市的拆二代会越来越少，而之前因去库存上涨的房价，少了货币安置化的支撑，会不会因后继无力而出现下跌，成为购房者的心头痛呢？毕竟，三四线城市的房价，没有一二线城市人口、产业等优势的支撑。目前，一二线热点城市二手房市场降温明显，主动降价都卖不出去，那三四线炒房客手中的多套房产，又会由哪些人来接盘呢？