楼市巨变！一线城市房价都顶不住,2018年下半年楼市会怎么走

     除了文玩、古董，老的东西比新的贵是很少见的现象。不过，在房地产行业来说，这种情况大家早已习以为常了，尤其是如今在一二线热点城市。二手房不仅占楼市总成交比重越来越大，而且价格也有比新房更贵的趋势。对此，业界称之为“房价倒挂”。 

      2017年下半年至2018年上半年期间，如果时常关注楼市一定对于彻夜排队、冒雨验资、万人抢房等等词汇不陌生。 

        前段时间，杭州两新盘入市，有报道如此形容：“凌晨排队、冒雨验资、万人登记……购房者由于体力不支被抬走，这不是在买房而是在玩命！”更早一些的时候，南京抢房大战打得正酣，当时号称是，即便是百万存款证明的购房门槛，也抵挡不住购房者彻夜排队抢房的疯狂。那么，为什么会出现这样的情况呢？ 

       其实原因很简单，在本轮楼市调控中，很多城市都出台了限价政策，即新盘价格每平米不得超过多少钱，否则无法获得预售许可证。这样一来，一些上市的新盘价格明显低于周边市场价格。也就是开篇说的房价倒挂，等于买到就大赚特赚，所以才如此疯狂。当然，新房价格低于二手房主要原因之一；入市新房源不足，购房需求被挤压等因素也不可忽视。 

      随着今年上半年过去，各方总结数据粉墨登场，透露出很多信号。比如说接下来小编要列举的这组数据，它表明北上广深的房价只涨不跌的神话已经破灭，新房价格持续下跌，甚至已经比二手房价格还要低。 

      据中国指数研究院最新发布的数据显示，今年上半年北京住宅均价为约为3.9万元/㎡，较去年同期下降4个百分点。其中，新房成交均价约为5.4万元/㎡，二手房成交均价约为5.6万元/㎡。 

      为了进一步验证真实情况，小编还特意查看了其他机构给出的数据。北京市房地产协会数据为6月新房成交均价约为4.5万元/㎡，二手房成交均价约为6.3万元/㎡；另一份机构调查数据为6月新房成交均价约为4.4万元/㎡，二手房成交均价约为6万元/㎡。 

     由此，我们不难发现，虽然可能因为样本的不同，造成价格数值的出入，但是二手房已经高于新房从三份数据都可以看出。 

     与此同时，不仅仅是北京，上海、深圳也是如此。 

     有数据显示，上海最新新房成交均价约为4.5万元/㎡，二手房成交均价约为5.1万元/㎡；深圳最新新房成交均价约为5万元/㎡，二手房成交均价约为5.2万元/㎡。 

     “北上广深”这四个超级城市，只有广州最新房价是新房与二手房基本持平，但如果按照目前的趋势，二手房高于新房是迟早的事情。这是否意味着我国楼市彻底要凉了呢？

       对此，小编认为，楼市是真凉，还是看起来凉，是个值得思考的问题。不然，也不会出现 “越调越涨”的怪圈。 

      首先，有一点可以肯定，官方这次的态度坚决，从结果来看成效明显，一二线城市的热点城市的调控情况看上很美好。在一定程度上，改变了市场看涨的预期，这很重要值得肯定。 

      但是有没有问题呢？答案是有的，一是宏观干预的层层政策加码，过去的历史来看往往是压得越狠反弹得越厉害，区别只是压多久而已；二是堵住了投机炒房，会不会了堵住了真实购房需求，加剧“买不到”的矛盾，而引发恐慌，为反弹到新高埋下隐患。 

     可以说，现在北上广深也相继步入新房低于二手房价格的时代，会让更多炒房投机者倒吸一口冷气，感受楼市的凉意。不过，小编以为如果以此为信号作为看空楼市的理由，恐怕有待商榷。 

    新房和二手房价格出现倒挂多是在人口流入多、购房需求旺盛以及相对发达的地区。细究起来，除去调控等特定影响，有一个因素是出现价格倒挂的基本逻辑。 

      简单来说，就是市中心没有什么地来开发了，新盘大部分是偏远地区；而买二手房又大多是买靠近中心的。所以，才会导致出现二手房均价新房。 

       举例说明，假设北京五环这个月新房卖出100套，二手房也卖出100套（实际情况也是销售面积各占一半，为了更直观的理解，假设销售的每套面积相同），那么从1环往外，新房成交数量是5、15、30、30、20；二手房则刚好相反。所以二手房单价贵的要多余新房单价贵的，即便是真实情况可能是同区位的新房贵，均价统计起来就会发生倒挂。 

     综上所述，如果把这当成是楼市要凉，房价要大跌的信号，还是别当真！