保利地产接盘30年未开发完土地 纠纷重重是烫手山芋?

　　从2018年上半年销售额数据来看，保利地产要重回行业前三压力不小，而成立海南旅游公司无疑可以增土储扩规模，保利地产要押宝海南？

　　大手笔融资，多方式拿地，保利地产（600048.SH）如今在冲规模的路上丝毫不掩饰其“野心”。7月25日，上海证券交易所披露的信息显示，保利地产拟发行一笔金额为150亿元的公司债券，用于偿还到期公司债券、住房租赁项目建设、住房租赁运营公司股权出资或收购及补充公司流动资金等。

　　而就在前一天，保利地产于7月24日以85.8亿元总价拿下佛山千灯湖地块，该宗地块的总价比2007年瑞安75.1亿元拿下的岭南天地地块还要高出约10.7亿元，为佛山新晋总价地王。

　　此外，7月18日，据财联社消息称，保利（海南）旅游发展有限公司（以下简称“保利海南”）日前已拿下海南台达旅业开发有限公司（以下简称“台达旅业”）51%的股权。工商登记信息显示，前者成立于2018年6月5日，为保利在海南新成立的公司，后者则成立于1989年，主营业务包括房地产开发等，其目前开发的地块早在1989年就已拿下，但截至目前仅开发了一期。

　　业内有观点认为，成立新的旅游公司并收购台达旅业显示出保利在海南扩大土储和规模的意图。诺亚财富地产研究负责人黄琳珊表示，“保利此举可能更多是为了拿地，因为开发商目前在海南很难拿到地”。对此，《投资者报》记者向保利地产发去采访函，截至发稿并未收到回复。

　　接手烫手山芋？

　　7月18日，财联社曝出保利旗下子公司保利海南收购台达旅业51%股权。值得一提的是，记者通过电话从一位海南中介人员处得知，这一事情似乎几年前就有所传闻。

　　事实上，台达旅业规模并不大，目前能查到的旗下项目只有位于海口的中信台达国际，台达旅业于1989年在公开市场上竞得，至今已近30年。

　　根据售楼处人员透露，中信台达国际只开发了一期，只剩下些尾盘，总价在470万~1200万元之间，二期总面积近40万方仍未开发。“预计在2018年11月底开始动工，具体时间还得等政策”，该售楼处人员对记者表示。

　　该项目第一任开发商为台达旅业，项目原为高尔夫球场用地，附带拥有一部分建设用地，后于2010年被中信地产收购。此外，据媒体报道，该项目前期还一度遭遇纠纷。

　　拿地30年至今仍未开发完，遭业主维权，中信台达国际项目可谓是问题重重，保利地产为何要入股该项目？

　　业内有观点认为，保利地产很大可能是想在海南市场扩大土地储备。“土地储备扩张等方面以及降低土储成本等，是此类企业考虑的内容之一”，易居研究院研究总监严跃进对记者表示。

　　据财联社报道，2017年海南有6家房企销售过百亿元，其中恒大、碧桂园的销售额均超过200亿元，而保利的销售额仅为61.7亿元。

　　一位海南市场中介人员也表示，保利在海南的项目很少，尤其是住宅项目。“基本上是酒店式公寓和商业配套项目，”上述人士表示。

　　当然，自由港政策后，海南正迎来新的发展机会。严跃进认为，对保利来说，这几年亟须扩大业绩规模，在海南市场积极发展符合预期。

　　“海南在限制房地产开发的大背景下，那么存量的土地就变成更有价值的资源了。”中国房地产数据研究院陈晟院长还提到了这一点。

　　值得一提的是，在成立海南旅游公司之前，保利在海南布局的主要平台是保利（三亚）房地产开发有限公司，目前运作项目共7个，仅两个在海口，在海口布局较弱。

　　加速扩张

　　不得不说的是，保利地产入股台达旅业一方面是海南市场受自由港政策影响，海南或迎来新的发展机会；另一方面则更多的是保利地产在冲规模压力下的增土储扩规模的内在需求。

　　早在2017年12月的股东大会上，保利地产董事长宋广菊就曾明确表示，在未来的两至三年内公司要重回行业前三，2018年销售额目标为4000亿元，2019年目标为5000亿元。但是对比目前行业前三房企的销售额来看，保利地产存在较大的差距。

　　“能否重回前三的位置，这就要看碧桂园、恒大、万科的土地储备了”，中国房地产数据研究院院长陈晟表示。

　　乐居财经《2017年上市房企土地储备面积榜》显示，保利地产以9090万平方米位居第五位，中国恒大以3.12亿平方米遥居榜首，碧桂园及融创中国分别为2.8亿平方米、2.18亿平方米，万科A(23.180,-0.14, -0.60%)为1.36亿平方米。

　　不过，2017年保利地产开始发力，在拿地上也积极推进。除却收购台达旅业、拿下佛山地王之外，2018年以来，保利地产的身影还频繁出现在厦门、广州、昆明、大连、武汉、福州、成都等城市。《投资者报》记者根据公告梳理，截至2018年7月10日，保利地产今年在全国范围内通过并购整合、招拍挂、合作等方式累计新获取了85个项目，以及一个伦敦项目和一个悉尼项目，总获取成本约1161.96亿元。

　　与其他房企类似，大规模扩张的背后，保利地产的资金状况也不乐观。2017年保利地产经营活动产生的现金流量的净额为-292.96亿元、同比下降186.03%。2018年一季度数据为-262.72亿元。此外，2017年年底，保利地产资产负债率达77.28%。

　　不过，针对资金这一方面，中国房地产数据研究院院长陈晟认为，保利地产的央企背景决定了它整体的资本来源并不存在很大问题，对其负债也不必过多担心。

　　7月25日保利地产拟发行150亿元公司债券用于补充流动资金等，对于其资金压力将有很大的缓解。此外，根据公司公告，保利地产在2018年接连发行了三期中期票据，共计募集资金50亿元。

　　不过，要想实现宋广菊定下的“未来两三年再站到行业前三”的目标，保利地产仍是任重道远。“TOP5的房企这两年都在积极提业绩，这是需要注意的竞争环境”，严跃进指出