坚决遏制房价上涨! 三四线城市房价要凉了?

前几天，国常会提出支持扩内需，要求保持宏观政策稳定，积极财政政策要更加积极，稳健的货币政策要松紧适度，保障合理融资需求。这被市场部分人士解读为，政策边际有所放松，释放出全面宽松的信号。因此，各个要素市场全面行动起来，钢铁、基建等周期股大涨，房地产市场也蠢蠢欲动。当时我发文说这恐怕是对货币政策的过度解读。

7月31日，关于楼市的严厉表态就来了。原文是“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”。

坚决遏制房价上涨的表态是第一次，还有一句是下决心解决好房地产市场问题，对房地产市场的政策信号再明显不过。还是坚持房住不炒，不可能像前几天有人想的那样货币宽松后让房地产再飞起来。如何下决心解决好房地产市场问题？我们分别来看后面的几句话：

坚持因城施策，促进供求平衡。就是说，具体城市具体做法，不一刀切。市场分化仍然是当前我国房地产市场的重要特点。因此，调控不能“一刀切”。住建部部长在去年底部署2018年工作时曾表示，2018年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

市场是不断变化的，地方政府对调控负有主体责任。当市场变化时，应及时调整政策方向。既要防止库存高企，房价过快下跌，形成烂尾楼，也要在房价出现过快上涨苗头时尽快出台相关政策，将苗头遏制在萌芽状态，促进市场平稳健康发展。

任泽平刚发布了一个研究，认为房地产周期处于调控中期，未来将从短期调控转向建立长效机制。房地产销售、到位资金增速等先行指标趋于回落。7月份一些政策已释放出某些信号，去库存任务基本完成，棚改货币化比例将大幅降低，这意味着非大城市圈周边的三四线城市房价或将下行。

棚改货币化安置政策应该随着市场变化及时调整。近日，住房和城乡建设部有关负责人强调，“商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置”。1-6月全国棚户区改造已开工363万套，占目标任务的62.5%，基本打消了市场对于棚改退出的疑虑。并且，货币化安置并非全面收紧，仅限于房价上涨压力较大的热点城市，高库存城市货币化安置将持续推进。

合理引导预期，整治市场秩序。就在2018年7月31日晚上7点，深圳政府正式发布文件调控楼市，提出住宅限售三年、公寓限售五年、企业限购，正式实行。其中最重要的一条是暂停企业购房。加强法人单位购买住房管理：即日起，停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房网签手续。不过在通知发布之日前已办理网签的，可继续完成交易。

由于深圳执行非深户买房要求缴纳五年社保的严格限购政策，过去炒房者能通过成立公司，以公司名义买房规避限购。一个实际案例是，今年上半年，深圳数个豪宅盘通过摇号入市，为了加大购买成功率，不少购房者通过注册多个公司进行摇号。显然，通知正在严密封堵公司买房的漏洞。

审计署近期发布的报告，直指上市公司炒房囤房乱象。公司炒房加剧房地产供需失衡，已成刺激房价的重要推手。房地产调控应对投机进行“精细围堵”，对企业和上市公司炒房囤房加强监管。审计署近日发布2017年工作报告显示，多家金融机构和企业涉及房地产资产闲置。据wind数据显示，截至6月26日，A股3582家上市公司中，共有1656家上市公司持有投资性房地产，占比46.23%，合计持有市值9904.66亿元，同比增长近两成。目前不少城市的新房二手房存在价格的“剪刀差”，这也是企业热衷短期炒房获利的一个原因。

目前，一线城市房价呈现震荡状态，三四线城市房价上涨。根据国家统计局数据，今年6月，在70个大中城市里，35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别同比上涨6.0%和4.3%，涨幅均与上月相同。丹东、遵义、南充、贵阳、大理等城市新建商品住宅销售价格出现9%以上同比增幅。2016年下半年以来，三四线城市房价持续上涨，截至2017年末，全国有29个三四线城市房价过万。那么，在“坚决遏制房价上涨”的论述出台以后，未来这些三四线城市的房价是否还有上行空间？

总体来说，未来三四线城市房价缺乏持续上涨的动力。棚改货币化收紧之后，实物安置不再直接推动房价上涨。货币安置资金来源受限，PSL呈收紧趋势、棚改专项债短期难以大量扩容。可以推断，随着货币化安置比例大幅收缩，三四线房价的上涨动力也逐渐消解。另外，三四线城市人口净流出将是常态，房价缺少长期支撑因素。

值得特别关注的是，最近新华社四评房地产市场，其中一篇是“新华社述评：莫让三四线城市房地产市场成新的风险聚集地”，专门评述三四线城市房地产市场。认为对于三四线城市房地产市场，政府调控应加强预期引导、警示风险。做好三四线城市的楼市调控，使其沿着健康轨道发展，对确保全国楼市的调控成效至关重要。三四线城市要根据各地的产业优势，在新型城镇化进程中科学布局产业与住房建设，在严格遏制投机炒作的同时，支持居民自住和进城人员购房租房需求。