万达“腐败案”与“殒命女经理”背后的去化困境

　　过去三个月里，万达商管被曝出两起“社会事件”，其中一起为重大腐败，一起为高管自杀。而这两起案件的事主，似乎又与万达商业过去两年最重要的两个决定，有着千丝万缕的关系。

　　2014年12月，王健林苦心经营多年的万达商业成功在港交所上市。2015年福布斯排行榜上，王健林依然靠着万达的港股估值，超越马云问鼎亚洲首富。

　　即便如此，当时有坊间传闻，王健林对48元港币的发行价“非常不满”。

　　2015年9月，赴港不足年的万达商业，向中国证监会提交了招股书，计划募资120亿投向5个万达广场项目，其中募集47个亿的南京仙林万达茂是五个项目中募资最多招牌项目。

　　时隔三年，2018年6月1日，南京仙林万达茂已然宣布开门迎宾，另一方，万达的A股IPO募资，却至今不见踪影。

　　6月5日，根据媒体报道，在南京万达区域会议之后，南京万达茂总经理徐毓在一处南京万达茂项目工地纵身一跃，结束了自己长达一年半以岗为家的生活，休了一次永远的假。

　　事发之后，万达拒绝了几乎所有媒体的采访，统一以“以公告为准”回复，但至今万达官方仍然没有任何消息。

　　两个月后，万达又内部曝出了“腐败”，事由则是三位万达“老臣”以“去化困难”为由，以私废公。

　　而这次的事发地理位置，确切的说是在万达布局的另外一个重镇——安徽。

　　2016年时，三四线去库存之风新起，安徽顺应天时成为了万达中部战略的轴心。有消息称，万达将在安徽砸下千亿布局商业地产综合体。从2016年8月开始到2017年年末，在不到一年半的时间中，万达在安徽砸下9个商业综合体。相比之下，在2010年到2016年前半年近6年时间中，万达在安徽的商业综合体布局仅为6个。

　　而因涉腐败被控制的涉事高管之一尹建武，早年资料显示其为合肥万达城投资有限公司副总经理，以及万达城营销总经理。合肥万达城投资有限公司则为上述9个项目之一，合肥万达文旅城的项目主体。此外，9个项目中的另一个项目合肥瑶海万达广场，实则为2015年万达商业A股募投的另一个项目。

　　2017年，万达陷入了史无前例的信任危机。在流言蜚语之中，万达与融创完成了达600亿的惊天交易，交易标的为万达的文旅资产，位于安慰的合肥万达城投资有限公司，便是遭到出售的项目主体之一。

　　融创并没有打算再收购之后更改“合肥万达城”的项目名称。但是在此之后，合肥万达城办公地址搬了家，项目主体也从“合肥万达城”，变成“合肥融创万达城”。可惜的是，在乔迁之喜的合照里，并没有再出现尹建武。

　　2015年时，有好事者写下《首“负”王健林》，被老王好友转发给老王。老王一笑置之，只觉得这是首富应该享受的非议。

　　2016年年中，王健林抛出了技惊四座的“小目标”论，并剑指全国一千个万达广场。

　　而现在的万达已经今非昔比。如果不是一月份那场价值340亿元四巨头“接盘饕餮”，如果不是改名后的“万达商业”回A股大限被延后至2023年，王健林也许并不会让万达商管的腐败案这么快得被公之于众。

　　“去化困境”

　　腐败案的“去化困难”，指的究竟是什么？

　　据报道，腐败案事主以去化困难为由，串通集团高管放宽审批权，再将房子以极低的折扣，卖给外部供应商，从中赚取差价。

　　这种房地产销售环节的腐败，在万达内部似乎非常少见。王健林在万达2017年工作总结中曾表示，腐败现象多发生在工程建设领域，因为工程建设是非标准化的，地块条件不同、施工多为个体作业等各种问题，致使工程管控成为难题。

　　这难免给人留下了一种“万达去化不畅，但即便‘甩卖’也要尽快完成周转”的印象。

　　万达的发家，与后来被称为“万达模式”的成功基因密不可分。

　　发迹于大连市旧城改造，万达也许是最早一批深谙“中心城区带动周边房价”的房地产先行者。2002年，从主体私有化开始，万达尝试以万达广场塑造城市中心，并带动综合体楼盘价涨，以重资产模式的周边楼盘销售“套房价之利”，其初步造就了万达“庄闲一体”的城市综合运营玩家模式。

　　2007年到2014年，万达在全国各地“克隆”这种玩法，并借助万达文旅项目，将模式扩展到商业氛围并不发达的三四线城市，万达商业帝国在此刻其实已经成型了。

　　然而，在高资产高负债的运营下，万达模式有其脆弱一面。根据券商研究测算，2016年，万达住宅商业结算毛利率为30.67%和45.02%，只要住宅与商业结算毛利率分别下滑至25%和40%以下，既从原先基础上下降5个百分点，那么“万达模式”将会面临严重考验。

　　这便是万达“去化”的来由。

　　2015年则是又一个分水岭。王健林开始着手万达轻资产改革，逐步处理存量重资产，出售综合商业体与自持物业。追溯其原因，解释似乎有很多种，也许是因为房地产轻资产的潮流，也许是因为A股十年都没有接纳房地产公司，而王健林却想胜天半子，也许因为“首负”的名字，实在是过于不雅。