海南房价也会跟着下跌吗？-随便找财经网

前几年，不断有中介朋友劝我买套海南的房，当然，我都以“没钱”为由婉拒了。

最近，这些中介朋友不断的在朋友圈中做出“温馨提示”，不断告诉你3年前没买海南，你亏大了。

于是，我开玩笑，说要把他拉黑了。

的确，海南房价火了，人们都很亢奋，但在楼市调控一盘棋的当下，任何过于非理性的房价涨幅，都会有回归理性的那一天，只不过各地频率不会相同。

从“人”入手，客观判断海南房价情况

判断房价何时进入拐点，其中一个方法是从“人”入手，进行分析。

这里主要看两个数据，一是人口净流入情况，二是购房人的年龄结构。

1、人口净流入情况

经典的“胡焕庸线”告诉我们一个真理，人口越聚集的地区，经济越发达。这条线，其实也能真实的反映出人口与房价的关系。

人口的迁移变动，真的能综合体现出一个城市经济的景气程度。

房子是居住的刚需，如果一个地区人口持续较快增幅，对房子的需求就会显著增加，依据供需原理，房价也将被不断推升。

而且人口的持续净流入，也能让你在未来想卖出房子的时候，可以尽快脱手，不至于找不到“接盘侠”。

上海，2000年人口1609万，2017年达到2418万，增幅44%；

北京，2000年人口1380万，2017年达到2170万，增幅57%；

深圳，2000年人口700万，2017年1252万，增幅78%，而且深圳约80%是年轻人，70%是外来人口，这是深圳房价持续上涨的最大内在动力。

海南，2000年人口789万，2017年人口926万，增幅只有17%；

整体来看，海南并不缺楼盘，不过人口净流入增幅并不明显，甚至显著低于一些二三线城市。

个人感觉，目前海南房价还未降温，但显然有些过度炒作，当务之急是如何吸引更多人到海南，也就是找到下一批长期的“接盘侠”。

一旦一个省市人口开始出现持续的净流出，就要警惕房价的拐点。典型如黑龙江省。

2、购房者的年龄结构

这里说的购房者，主要是刚需购房者。房价除了与人口净流入有关，也和购房人年龄结构有关。

有专业房地产机构研究表明：

25岁~44岁是买房的主力人口。

其中25岁~34岁是购买力最旺盛的群体，这些人占据了买房人口的约50%，

其次是35岁~44岁的人，占到了24.5，二者相加占据了74.5%。

45岁之后，买房的意愿明显下降。

也就是说，如果一个城市购房年龄结构中，45岁以上的占比在逐渐上升，那意味着这个城市对房产消费是需求不足的，拐点即将到来。

而根据专业房产交易机构的数据，2016年海南楼市成交年龄结构如下：

可以看到，21岁~40岁人群的合计占比达到67%，购买力趋于年轻化，算是非常健康的指标。

当然，这些指标要每年都看，毕竟海南这两年房价涨得太厉害，超出了大多数人的收入增幅，不排除也会超出年轻购房者的承受范围。

拿三亚来说，2016年末均价还不到1.5万，

但经过近两年猛涨，目前早已突破3万大关，两年足足翻了一倍！

所以，判断房价是否还有上升动力，首先看人口是否持续净流入，二要看购房人口比例，40岁以下的年轻人口是否是购房的主力军。

警惕“炒作基因”

90年代初，海南楼市可谓是全国楼市的标杆，房价曾经在两年时间，从1000多元飙升到7、8000元，而北京才只有不到2000元。

紧接着，严格的房地产调控就出来了，房企被暂停上市，严控信贷资金流入房地产，结果造成大量房企资金链断裂，海南楼市迅速崩盘，价格也从七八千回落到2000元。

基于“天高皇帝远”的地理位置，有兴趣的朋友可以查查近10年来的历史走势。

虽然目前一切良好，但需要警惕海南楼市的“炒作基因”。如果楼市持续过热，又赶上阶段性的调控加码，也不排除会出现短暂的下跌。

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