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谈一谈房价、租金与泡沫。先看四张数据图：
图1：2004 - 2017 北上广深津房价与租金走势，五城的房价大幅跑赢租金，并已将租金彻底抛离；
图2：1990 - 2018 纽约房价（蓝线）与租金（红线）走势，房价跑输租金，估值降低;
图3：1990 - 2018 洛杉矶房价（蓝线）与租金（红线）走势，房价小幅跑赢租金；
图4：1990 - 2018 旧金山房价（蓝线）与租金（红线）走势，房价跑赢租金，但分化不算严重。
点评：
（1）房价的长期走势和租金应当基本同步，2006年时美国城市的房价和租金出现显著分化，但随后房价暴跌，跌回到了合理区间；
（2）租金易涨难跌，但涨幅理性，仅比CPI略高；
（3）中国房价过去十四年的涨幅是租金的3倍之多，意味着目前租金回报率只有2004年的三分之一（2004年时中国房产的租售比非常合理），除非租金能短期上涨200%，否则现在的租售比扭曲问题仅靠房租上涨是无法解决的；
（4）考虑到租客的收入水平，中国租金回报率过低是源于房价太高，而不是租金太低；
（5）基于（2）所说，租金涨幅仅略高于CPI，难以短期大幅变化，又结合美国十年前的历史，过低的租金回报率要合理化，更依赖房价的下跌和泡沫的出清。
备注：图1数据源为中原地产，城市综合可视化来自易居研究院，美国城市数据来自于圣路易斯联储数据库
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