房租收入跑不赢当下商业贷款利率，房东难，租房者更难-随便找财经网

导语：楼市冰封，租房市场的火热，让那些本就买不起房才选择租房的奋斗者重重的叹了口气。租金不断上涨，据统计，在过去的一年中，在全国的一二线城市中，有13个城市房租涨幅超过20%。涨幅最高的是成都，以30.98%的涨幅位列榜首。紧随其后的是深圳，涨幅高达29.68%，重庆、西安、天津、合肥等二线城市，涨幅全线超越北上广，而北京和广州的涨幅也均超过20%。

进入八月，围绕房价的讨论已经屡见不鲜，而房屋租金的涨价势头迅猛也成为了热议的话题。

那么，是不是所有的租金上涨都是“坏的上涨”，都是市场失灵的体现，从而需要政府的界入？我们认为至少存在三个判断标准：

第一，租金收入弹性是不是处于合理范围？这个指标定义的是租金涨幅与收入涨幅之间的比例。如果这个指标显著大于1，说明租金上涨速度超过收入上涨速度，也说明供求缺口明显，租客负担将持续加大。炒房与炒股一样，笔者就是个资深老股民。个股布局上，我的一贯作风就是提前埋伏潜力股，而且我每天圈子都会准时公布三支一周内能涨幅30%以上的票，例如：8月6号提示大家买入的腾信股份，次日直接涨停板，最高收益43%，对于30%以下的票，我不屑一顾！相信跟上节奏的朋友现在都已盆满钵溢，等待下波机会了，本周金股已经发布，公众平台（平锌论股）中自行看！

第二，租金收入比是不是处于合理范围？它衡量的是租金支出在收入中的比重，国际通行的警界线是30%，租金收入比超过30%，说明租金水平已经超出租客的可支付能力。

第三，租金上涨在多大程度反映或超出了住房品质的提升？原则上，如果说租金涨幅显著超出品质提升的速度，那么也可以说市场出现了品质供应的缺口。这个指标的缺点是品质的可测性差，指标难以测量。

从当前的情况评估，一线城市租金收入弹性大于1，二线核心城市大于0.5，大部分二线和三线城市非常低，甚至为负。从租金收入比的情况看，一线城市逐年上升，随着合租向整租的转移，预计这一指标将出现阶梯式上升；二线城市基本保持在25%左右，支付压力远没有一线严重。

其中，“租售比”也被多次提及。房屋租售比，是指每平方米使用面积的月租金，与每平方米建筑面积房价之间的比值，也称“租金回报率”。在中国，买房投资主要是在于房价的上涨，而很少有人在意租金回报率。而现实也确实是如此，房价的飞速上涨让那些投资客尝到了甜头，而对于空着的房子租或不租，租金多少显然并不那么重视。最终导致了租售比的房价分母过大，租金分子过小。

今年4月，潘石屹通过微博曾提到北京住宅的租金回报率只有1%，一般发达国家的租售比可以达到4%，好一点的可以实现7%，但是中国的租售比呢，仅在1%-2%。

今年7月底的一场会议，一下将风向逆转，房东们也开始着急自己的租金情况了。

“一线城市根本没有租售比可言，房价趋势才是大家投资买房的目的。”一位上海的房东如是说道。

但2017年一二线楼市的政策调控，令部分地区房价出现停止增长甚至下跌的情况。再加之今年的楼市严控、房产税即将落地、地方楼市调控不力将问责等种种政策落地，让房东们都不免担心了起来，企图重回租赁市场，继而涨租以维持投资回报。

站在房东的立场，他们一面对二手房市场持观望心态，同时也想从租金收益上对自己有所弥补，很容易忘记房价的畸形现状，于是与上门收房的中介平台以“合理的租金回报率”为理由，自然在涨价的问题上会一拍即合。

品牌长租公寓项目在住宅出租市场拥有的份额持续上升，对那些松散的个体房东进一步形成强大的吸附力。处于分散状态的个体房东，都会跑去链家、自如这样的大平台，看一看自己小区的租金水平，作为自己定价的参考。平台发布的出租房源信息持续涨价，最终也会不断带动松散的小房东们跟着涨。

也许按照理论计算，租赁比确实低，但是每个国家、每座城市的情况不一样，房东们永远是“这山望着那山高”。本就是买不起房的退路，房租却高到租不起，没有等来房价暴跌，却即将迎来房租上涨。也许民众对于中国房地产行业的投机心态大于投资心态才会导致行业乱象丛生，牵一发而动全身，待一切回归常态，仍需时间。

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