华夏幸福的2018,让我想起了万科的2013

　　2014年初，时值地产股板块估值创下5年新低。当年3月，万科(SZ:000002)年报业绩发布会上，郁亮对媒体说，“女儿劝他别再将钱换成万科股票”。此前的2013年，郁亮曾将捐款之外的全部税后年收入，都用于增持自己公司的股票。

　　弹指间5年过去，万科股价已从13年6元洼地，最高攀升至18年年初40元出头。

　　周期轮转，而今的华夏幸福(SH:600340)，正在独有的“产业新城”模式中，重历着彼时万科的类似境遇。

　　继今年6月，华夏幸福4名高管以5542万元自有资金增持近197万股后，8月28日晚，华夏幸福披露了令投资者感到欣慰的2018年中报成绩单。

　　财报显示，2018年上半年，公司实现营业收入349.74亿元，同比增长57.13%；归属于上市公司股东的净利润69.27亿元，同比增长29.05%。

　　透过财报数据，过去半年里股价一路跌宕出的那些“不确定”，已趋渐明朗。

　　“新经济”看门人

　　华夏幸福是怎样一种商业模式？这个问题，是过去数年A股资本江湖最具话题性的问题之一。

　　有人视它的是一家地产公司，有人认为它是产业新城运营商，更有观点在此间二者中摇摆。

　　分歧横亘，股价的起伏波动，难免屡屡被舆论引申涂描。

　　实际上，通观历年公司财报，华夏幸福产业新城模式颇为清晰：

　　过去5年间，产业发展服务营收增幅9倍多。

　　房地产业务与产业新城业务的此消彼长，使得华夏幸福的商业模式重心一目了然。

　　产业新城运营商这个角色，纵观中国产业发展史，称得上前无古人。华夏幸福持续数年在此维度日拱一卒，亦使得其站在今日不见来者。

　　这种基于市场化运作的商业模式，已被各界解读很深入，这里不做赘述。此处需要强调的是，以结果导向来看，这一模式追求的是地方财政、产业链企业以及新城运营者三方的共赢。比较起传统的房地产模式，它的优势在于价值链的长尾效应，即可持续性发展。

　　基于这样的事实可知，华夏幸福的产业新城模式自河北固安起步，便就选择了一个孤独拓荒者式的发展路径，注定“在先天的不确定性中寻找长期性确定”是其固有的命运。

　　这个世界向来眷顾居安思危者。今天还看华夏幸福这一路径转型，商业风险固然仍将一路随行，但所展现出的超前预判性与先发优势已显露无疑。

　　最近这两年，在时势与政策导向下，为了寻求可持续性发展，万科、龙湖(HK:00960)、碧桂园(HK:02007)纷纷入局长租公寓，恒大(HK:03333)更是开出千亿支票砸向新能源、人工智能、机器人产业。

　　如是两相之下，才能对华夏幸福特有的产业新城模式有更深刻的理解：那些聚焦承载十大产业的新城，无一不是中国“新经济”的具体表彰，华夏幸福将这些鸡蛋放在不同的篮子之中，笃定的就是中国新经济的未来。

　　本质来看，在新路径抉择上至少领先行业5年以上的华夏幸福，与其说其是产业新城运营商，不如说是中国新经济的看门人。

　　新经济产业的发展显然不会是一帆风顺的，它们的跌宕起伏，正是华夏幸福股价在K线图中的上下波动。看懂了这一点，才能明了这家上市公司的核心投资逻辑。

　　想来看到这一投资逻辑的华夏幸福投资者不在少数：今年1月至6月末，公司股价从40元一路滑落至25元附近。而在此其间，华夏幸福股东户数却不降反升，从年初的11.77万增至了6月30日的12.16万。

　　不确定中的最大确定性：

　　成效显著的“异地复制”证明模式的强大

　　还好，华夏幸福的2018年中报，没有辜负投资者的不离不弃。此中最能使投资者吃下定心丸的，是产业新城这一模式持续性的异地复制。

　　今年上半年，华夏幸福新签PPP项目合作协议共计10宗，其中8个位产业新城项目，2个是产业小镇项目，全部位于大本营之外的非京津冀区域。

　　截至中报，公司投资运营的园区新增签约入园企业 445 家，新增签约投资额约为 965.6 亿元。其中，非京津冀区域新增入园企业288家，占总数的64.72%；新增签约投资额则达到745亿元，占总数的77.15%。

　　截至今年6月末，华夏幸福环南京、环杭州、环郑州区域新增签约投资，分别占比总数的22.94%、18.74%和13.87%。继环南京、环杭州区域之后，环郑州区成为异地复制业绩的又一新生增长极。

　　华夏幸福产业新城异地复制能力在过去3年半被市场持续验证，直接体现在了业绩的持续向好之上。

　　15年至18年上半年，公司预收款项分别为672.55亿、1025.48亿、1324.76亿、1433.15亿。预收款项的显著增加，保证了单季度销售回款率的大幅上升。

　　这点并非空口说白话：2018年二季度，公司回款率达到61.64%，经营活动产生的现金流则达到17.85亿元。另外从应收账款周转天数可以看到，截6月末这一指标为121天，相比比3月份下降了好多，同样说明应收账款回笼加快。

　　显然，现金流持续优化，已成为推动华夏幸福预售向营收转化的天然动力。