土地流拍，是房地产的新周期要开始了吗？

  土拍市场遇到了“冷空气”

  一场备受关注的土地拍卖让原本就敏感的楼市战战兢兢。近日，山西太原8宗区域绝佳、原本有望拍出地王的土地全部流拍，这一大冷门让还期待楼市继续大踏步前进的人如坠冰窖。

  在全国楼市大调整的环境下，太原遇到的情况并非特例。从今年的四五月份开始，土拍市场遇冷的消息不断爆出，随后厦门几宗放在去年开发商要疯抢的地块，几乎底价出让，而且价格腰斩，地价大跌的消息更是让不少人惊呼“厦门将推倒多米诺骨牌的第一张”。此后上海市中心宅地流拍，杭州良渚地块竞拍前一天撤销出让，佛山金融高新区以北地块无人竞价，合肥土地竞拍可分期付款等消息此起彼伏，土地市场仿佛遇到了冷空气，骤然降温！

  据中原地产统计，2018年前7个月，全国土地流拍数量高达796宗，其中一线城市流拍13宗，二线城市流拍154宗，三四线城市合计流拍629宗。如果计入8月份以来浙江嘉兴、山西太原等地的流拍数据，今年以来，全国房地产市场土地流拍数量超过了800宗，创下了2014年以来的历史峰值，2014年是近年来流拍量最高的一年，总流拍宗数为345宗。

  除了流拍数量出人意料，土拍成交时的低溢价率也让人不解。根据中国指数研究院数据，上半年全国300个城市各类用地溢价率为20.2%，较去年同期下降15.6个百分点。低价或者底价成交已经成为不少地方土拍的常态，甚至有的城市，为了不打击土拍行情，直接宣布“报名不足，取消拍卖”。

  房地产市场在经历了2015年以来的暴涨后，这波上涨周期已经长达38个月，刷新了中国房地产历史上涨周期最长历史。龙头房企年销售连续破2000亿、3000亿、4000亿、5000亿大关，尽管万科在2014年就曾喊出“房地产进入白银时代”，但人都是健忘的，特别是在楼市的账面财富暴涨的情况下，当2014年楼市万马齐喑的时候，有谁会想到几个月后随着股市的大涨带动楼市的躁动呢？

  2018年，又开始了流拍潮，楼市的新周期又要开始了吗？

  太原“史诗级”流拍，常态还是特例？

  这一次土拍市场地震之所以引起强烈关注，太原此次被称为“史诗级”的流拍是导火索。究其原因，在于太原此次出让的8宗地区域优势非常好，交通便捷、配套齐全、周边二手房价格已超过1.2万元/平方米。从用地性质来看，涵盖了住宅、商业、小学、托幼、养老设施、医疗设施、垃圾转运站等，一旦建成，将是新的商业住宅中心。而就是这样开拍前被普遍看好的优质地块，竟全部流拍，跌破了所有人的眼镜。

  不过，随着媒体的调查，发现流拍也并不奇怪了。根据中房报记者的调查，从大环境来看，太原因为政策调控，没有支柱产业、留不住人才，没有好的营商环境；直接原因是出让价格太高，起拍楼面价为3223~5143元/平方米，均价4550元/平方米，较周边板块平均水平高，而且总起拍价高达130.8亿元，在当下融资环境趋紧、房企普遍资金紧张的情况下，要拿出如此海量的资金压力不小。特别这次拍卖，并没有吸引万科、恒大、富力、保利等房企巨头参与，其他中小房企跟着观望也就可以理解了。

  如果说高价格以及后续开发的高成本是造成此次太原土拍的直接原因，那么从2013年起，太原疯狂的土拍造成如今市场的饱和应该是根本原因。据统计，太原自2013年开始棚改以来，就引入全国30多家规模房企开启了卖地模式，仅2013年就成交126宗土地。从近三年来看，2016年，太原市土地市场成交46宗土地，成交金额达106亿元；2017年太原土拍金额达到265.3亿元；2018年上半年，太原共计成交46宗地。经过了长达6年的买买买，在太原的主流房企基本上已经拿到了足够多的储备用地，在房企降低杠杆、减少债务的共识下，流拍也就不意外了。

  而太原的情况，也是今天很多城市的缩影。同样是中部省会城市，2017年南昌全市（含四县区）全年供应各类国有建设用地282宗，供应面积24942.79亩，成交各类国有建设用地252宗，成交面积23009.93亩。在这一轮的房地产行情中，在土地财政的刺激下，地方政府的卖地热情高涨，用以缓解财政压力，特别是中央棚改资金的助推，从2013年开始，以恒大、碧桂园等为代表的品牌房企早已经大量囤地，遇到市场行情不好，收缩避险也正常。

  根据易居克而瑞的统计，2018年1-7月，土地市场争夺维持强者恒强局面，销售前十房企拿地货值占百强集中度为54%，恒大、碧桂园和万科新增土地货值分别达到了7731.6亿元、7254亿元和3946.7亿元，均较去年同期大幅增长。TOP30房企中，旭辉、中南、中梁等企业仍在积极拿地、扩充土储。从投资区域来看，前7月房企新增土储6成位于三四线，二线城市则以上半年较为火热的中西部为主。

  从长期来看，中央“去杠杆”大趋势未变、行业格局分化的本质未变。为了解决前期政策刺激过度带来的房地产库存问题，政府近几年提高棚改货币化安置比例，刺激了中小城市房地产市场的短期“繁荣”。随着三四线城市去库存接近尾声，中央棚改的放缓，不少房企都在调整策略，对三四线城市的投资进行了调整，特别是下半年以来经济下行的压力增大，资金压力增加，像太原这样的中部城市很自然也在调整之列。从这个角度看，这是房企回避在三四线城市非理性的投资行为，非常具有代表性。

  新周期开始了？

  从目前的房地产行情来看，2018年前8个月虽然流拍的土地达到了峰值，但与2014年那场土地流拍潮有本质区别。中信建投证券分析师陈慎、刘璐认为，2014年的土地流拍主要是因为市场销售低迷导致开放商拿地能力与意愿减弱；这一次房产销售相对稳定，流拍增加主要是房企基于利润率及去杠杆下的理性选择。

  从国家统计局公布的数据来看也可以验证。2018年1-7月全国房地产开发投资和销售数据显示，1-7月全国房地产开发投资65886亿元，同比增长10.2%；商品房销售面积89990万平方米，同比增长4.2%，增速比1-6月份提高0.9个百分点。在2018年全国调控数据同样达到峰值的情况下，供给端不但没有下降，反而保持了两位数水平的高涨，说明目前的房地产开发依然处于较为积极的状态。

  但对那些等待着楼市下行抄底的人来说，当下情况也需要注意。房地产投资主要包括两块，一块是建筑安装投资，另一块是土地购置费。从2017年初以来建筑安装投资增速就一直在大幅下滑，今年前七个月同比下降了4.1%。而土地购置费增速则一直在走高，前七个月同比增幅高达72%，是推升房地产投资整体增速的主力。也就是说，房企买地的热情高，但是开发却保持着谨慎的态度。

  对市场来说，当下土地市场转冷是好事，如果成交量在限价限购的情况下仍然不断高涨，价格得不到控制，反而会引发踩踏。在国家政策的调控下，宏观经济下行，如果资金仍流入地产行业，谁都不踏实。

  而且更重要的是，自2013年以来的棚改货币化安置，主要是为了降库存。李迅雷认为，目前中小城市的库存已经通过棚改货币化安置消化得差不多了，基本上降到了2014年左右的水平，如果这个时候中小城市再因为短期政策刺激带来的房地产市场火热而增加投资，似乎有悖于政策的初衷。

  趁着这时候，开发商应该重质量，重利润，合理规划开发计划，好好消化前几年狂飙突进时拿的地。