冯仑谈房地产未来趋势：今后可能出的政策不会太多了

　　房地产政策出台的逻辑是什么 ？

　　冯叔：房地产政策出台的逻辑，一般有 3 大规律：

　　1．  解决中低收入人群——解决公平问题；

　　2．  关于经济增长，具体说就是土地财政——解决国民经济快速增长；

　　3．  宏观经济调控政策——解决国民经济协调发展和控制金融风险。

　　未来可能发展的一个趋势变化是什么？

　　冯叔：从第一个逻辑讲，今后可能出的政策不会太多了。因为我们现在关于社会公平住房公平的这些政策，几乎涵盖到了每个领域。

　　比如说有年轻人的白领的公寓，自助公寓共有产权房，长租公寓，也有低收入人群家庭的经济适用房，还有廉租房，也还有关于改善性住房，针对这部分人的一些购买政策，我觉得这个政策相对已经体系完善了。

　　第二个逻辑政策上讲的话，由于我们快速城市化的这个阶段已经进入一个拐点，速度放缓，这个政策现在看也都进入到一个政策的频率降低的一个区间。

　　之前大概在 99 年到 09 年这十年政策非常多，主要是要刺激经济成长，刺激城市化，刺激大家来买房，然后使住房消费成为拉动经济的一个重要的牵引力。

　　由于经济成长依赖，土地财政逐步的把金融也拉进来，结构上来说成了一个刚性的结构，也就是说使整个国民经济的结构过分的依赖房地产金融，也过度地陷入到房地产。

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　　这样子就出现了一个潜在的系统性的金融风险，所以这方面的刺激增长政策也不会怎么出了。相反抑制的政策会很多，比如说要针对土地财政，那么怎么化解这个风险，抑制房地产的快速的土地供应，销售，开发，金融支持，这些政策都会是反向的政策。

　　目的就是要去除土地财政这样一种模式，化解系统性金融风险。再一个背景就是我们整个的城镇化的发展水平已超过 50% 。未来如果是按照正常的国际经验，每年再增加一个点，那么我们大体上应该到 70% 。

　　第三宏观经济的调控政策，怎么样来化解由于房地产在高价位上大量的存量资产囤积在这，像堰塞湖一样，然后又和金融的系统有紧密的联系。

　　在这种情况下，防范金融风险，既要用房地产发展来适度地保持国民经济整体的发展水平，又要防范由于房地产市场的过热带来的系统性金融风险。

　　所谓限售、限购、限贷，所有这些东西都是抑制市场的交易，增大交易的制度成本，使交易越来越不容易，目的就是要平衡增长和风险。

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　　房价背后的逻辑和决定房价的要素是什么 ？

　　冯叔：总体看，影响房价的因素有 5 个：

　　1．  人均 GDP 要达到 8000 美金；

　　2．  新房和二手房的比例要超过 1：1；

　　3．  城市规划的空间结构；

　　4．  金融政策、利率、税收、汇率等形成的预期；

　　5．  整个经济成长，包括就业、人口净增。

　　所以，掌握了政策出台背后逻辑，和决定房价的要素，就很好理解政策趋势和房价的关系了。