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备案价不是房产市场化的产物，而是在最近几年房价出现暴涨，地方政府为了抑制过快上涨、留住潜在购买者而采用的一种短效行为。 这次房价上涨是经过了多年的不温不火，甚至是下跌无销售量情况下，造成了大量的库存。给地方政府增加了很大的债务压力，还有银行债务危机以及开发商的资金困境，国家才出台一系列类似去库存的救市政策。 未曾想到，房地产市场是从来不是微涨微跌的市场。要不就是大跌，要不就是大涨。在这次大涨的过程中，去库存很快就变成了没库存。 土地供应需要规划、征用、招拍挂、建造，最好才可以拿到预售证投放市场。在供需矛盾严重的情况下，出现了房产暴涨的想象。 假如不进行压制房价还真会涨上天去，并在某一个价格时点销售量也趋于零，这是地方政府最不愿意看到的。 钱被开发商赚去了，而销量下降情况下土地却卖不了多少，甚至还会在未来暴跌过程中有地方来背黑锅。于是出台了备案价的政策。 备案价本身也是非议颇多，更没有法律依据支撑。以后随着房价下滑或逐步稳定，就会取消房价备案制度，有开发商自行定价的轨道中来。 以后不会有很低的备案价，也就是不会用现在的高房价去质疑同一个小区或同批次的备案价太低的问题。还有不同的楼盘和不同的时期情况也未必相同，合理备案价波动也是属于正常。 在同一个区域的不同开发商，由于采用不同的策略要求、品牌形象、设计风格、建造品质，而出现价格相差很大，有的差额差距一半之多。可也没有多少人去投诉开发商的价格偏高问题。 买卖房产是一个自由选择的问题，备案价也不是一个定价，而是一个最高控制价。开发商不能高于这个价格销售，但可低于这个价格销售，甚至可以1000元/平方米销售也不会有人管。只不过目前供需不平衡，潜在购买者觉得合理造成人数众多，只有通过摇号等手段进行销售，自然也就不会有低于备案价的情况出现。 但随着购买者的减少，以后会出现低于备案价的情况，更有可能还会出现大幅低于备案价的楼盘，那此时的备案价就形同虚设，更没有必要存在了。 |
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