楼市“金九”不再：有楼盘买房送宝马 降价潮来袭？

“金九”楼市冰火两重天

　　沪上有楼盘购房送宝马打响“降价促销”战

      刚进入传统的“金九”销售旺季，沪上楼盘雍和府“购房送宝马”的消息打响上海楼市“降价促销”第一枪。

　　上海中原地产数据显示，临近传统销售季，房企推盘方面进一步提速。8月入市项目达到39个，入市面积达到133.3万平方米，环比增加34.8%。在高供应推动下，9月成交进一步攀升是大概率事件。“8月大部分项目当天认筹出现房源数量大于认筹人数的情况。而传统销售季供应还会维持在高位，供大于求的现象会越发明显。客户争夺的背后或将带来价格上的承压。”上海中原地产市场分析师卢文曦指出。

　　连日来，记者走访中海九峯里、金辉海上铭著、泛海国际住区、中铁建香榭国际等了解到，项目销售去化率并不乐观，部分甚至出现了“减配”入市的现象。对于上海项目的去化进度以及“减配”情况，金辉集团相关负责人在接受记者采访时指出：“当前楼市环境下，上海项目开盘去化较为平稳在集团的预期之中，后期没有降价促销的打算。”至于项目“减配”情况，其表示并未具体跟进项目，细节上不是特别清楚。

　　有楼盘“买房送宝马”

　　近日，上海市宝山区罗泾板块的雍和府项目“买房送车”的消息在业界掀起不小的舆论浪潮。9月8日，记者实地走访位于宝山区潘泾路与潘沪路路口的雍和府，甫一到路口，就看到两辆宝马车停在售楼处。负责接待的销售人员介绍称：“正好最近做活动，买房送宝马，相对而言价格优惠很多。”

　　在售楼处，记者得知，雍和府目前在售房源分为别墅和公寓，其中别墅面积在120平方米左右，公寓则在89平方米左右。销售人员表示：“买房送宝马这个活动涵盖了所有的房型，赠送的车型为宝马3系、X1以及1系，具体车型视户型、楼层等略有差异，而如果不选择送车，也可以折价抵扣到房款中，抵扣金额为20余万元。”

　　记者查询网上房地产得知，该项目在今年3月初就已经获取预售许可证，一共350套房源，仍有334套可售（截至9月10日）。同时记者注意到，自3月领取预售许可证以来，没有一个月签约套数达到两位数。

　　楼盘现场一位销售主管表示：“这次加大优惠幅度，也是为了清盘、去库存、冲业绩。”记者上午11时左右离开时，售楼处已经熙熙攘攘挤满了前来看房的购房者。

　　“在不同阶段，我们与业主深度沟通交流，发现他们的需求，提供更为切实落地的服务举措，如雍和府在与前期客户的近1000次访谈中，挖掘出对于新上海人客群的交通自由实现需求，特别与品牌方合作，提出一系列解决方案满足客户生活需求。”项目运营方相关负责人回复记者称。

　　据了解，2017年1月，经过101轮报价，世茂以总价23.6亿元拿下了宝山区罗泾镇区BSP0-1701单元18-02地块，成交楼面价23469元/平方米，溢价率57.33%，去除保障房楼面价24705元/平方米。

　　资料显示，该项目后由招商局、世茂、新城三家房地产公司开发。项目的一位销售主管告诉记者，三家房企各司其职，招商局负责项目运营，世茂是主要的投资方，新城则负责后期的物业管理。

　　市场分析人士提出，项目周边配套并不完善，罗泾板块距离上海核心城区约30公里，项目距离最近的轨交7号线美兰湖站也有8公里，地段较为偏僻。同时，招商雍和府与周边产品出现了雷同，价格方面也并不“亲民”。

　　同时，在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，买房送车背后是房企资金压力。“9、10月份是年内最后出货时间窗口，现在办贷款也要一定周期，全部账款到位必须在10月底前完成整套流程。一般情况下，年底银行信贷额度偏紧，稍有闪失，贷款部分资金可能就到不了位。”

　　中海金辉地王项目销售遇冷

　　在市场观察人士看来，市场风向已变。最近上海房源投放节奏较快，市场供求矛盾缓解，尤其是外围区域，一些楼盘认筹人数超过房源数量的案例越来越多，不过也有个别楼盘出现只有1人认筹的现象，楼盘销售情况达不到预期，销售压力显现。

　　其中，金辉集团进驻上海的首个项目就遇到了首开遇冷的尴尬。据了解，该项目首开仅有273组认筹，相对于564套房源，认筹率为48%。

　　近日，在闵行区莘朱路与虹莘路路口的金辉海上铭著售楼处，销售人员告诉记者，目前销售状况一般，如果对口学区可以批到闵行实验小学，则有可能迎来一波销售的高潮。记者查询网上房地产了解到，金辉海上铭著（备案名：金辉天萃苑）8月7日获取预售许可证，截至9月12日，564套住宅房源中可售房源有372套。

　　值得注意的是，项目还出现了减配现象。记者在样板间看到，插座、开关、阳台、柜子等多处均印有“非交付标准”字样，销售人员解释称：“有可能在实际交付的过程中会替换成同等价位、品牌的产品。”同时据其介绍，样板间的新风系统是松下品牌，而后续在实际交房中会取消该系统。

　　记者联系金辉集团方面，相关负责人回复称，上海项目的推盘节奏较为缓慢，与整个市场环境有关，项目并未出现资金压力，集团的现金流状况也很好，不过后续公司在一线城市的拿地会更趋谨慎。

　　据了解，该地块由金辉集团于2015年底以28.15亿元竞得，楼板价高达43790元/平方米，刷新区域地王纪录，当时普遍预计其售价将达8万/平方米，然而项目首开均价仅为70595元/平方米。

　　同样遭遇销售瓶颈的还有中海地产进驻上海小昆山的地王项目。近日，在位于松江区文翔路昆水街的中海九峯里项目，记者注意到，前往看房的人寥寥无几。网上房地产显示，截至9月12日，距离8月9日拿到预售证已经过去月余，但已售套数依然为0套。销售人员介绍称：“由于刚刚开盘，知道的客户较少，因此去化较慢。”

　　在样板间内，销售人员告诉记者，买房后可合理利用空间“偷面积”。“别墅是毛坯交付，挑高的空间可以自己用来改造，包括地下室，都可以再加一层，这样实际使用面积要远远高于房产证面积。”

　　事实上，该地块拿地以来一直备受关注，去年3月，中海地产以总金额50.9亿元拿下上海市松江区小昆山镇3幅宅地，20-01号地块成交楼板价30045元/平方米，溢价率66.9%；18-01号地块成交楼板价30583元/平方米，溢价率69.9%；17-02号地块成交楼板价30893元/平方米，溢价率71.6%。九峯里项目正是3幅地块中的17-02号地块。记者注意到，余下的两幅地块，至今还未见有动工痕迹，被刷有中海地产的墙体围了起来，地块上杂草已有半人高。

　　针对九峯里项目的销售去化情况以及公司上海区域的发展，记者致电致函中海地产方面，相关负责人表示采访函件已转交上海公司对接人士，然而截至记者发稿未获具体答复。

　　回款去化承压“降价潮”来袭？

　　不过，对于上海楼市而言，冰火两重天的趋势已经愈加明显。近日，在位于奉贤区西闸公路与扶兰路交汇处的中铁香榭国际，记者得知该项目现阶段主推毛坯交付房源。值得一提的是，同样的户型，前期推出的精装修房源与如今的毛坯房源，差价仅为1000元左右/平方米。销售人员称：“不同的客户有不同的选择，因此开发商推出了不同的交付标准。”

　　对此，市场分析人士置评称，随着调控的持续深入，房企特别是中小房企将承受一定的业绩和回款压力。精装改毛坯是开发商采取的一种应对方式，一方面是为了节省开发成本，另外从销售角度来说，毛坯房的代价成本相对更低，对于获取预售证，通过预售价格审批也会更容易。

　　一家中型房企的上海公司相关负责人对记者表示，楼市进入深度调整期，后续的销售策略仍需因城施策，综合地段优劣、周边竞争格局以及二手房价格等因素综合考量后再做定夺，不会盲目选择“降价”手段。

　　不过，记者查询网上房地产了解到，自2017年12月以来，中铁建香榭国际（备案名中铁建香榭澜苑）共三次领取预售许可证，住宅总套数1121套，当前可售住宅套数586套，去化较为缓慢。记者尝试联系中铁建上海公司方面未获回应。

　　同时，记者走访位于黄浦区董家渡商圈内的泛海国际住区看到，从地铁9号线小南门站3号口出来，就可见泛海国际二期璞境的宣传彩印张贴在沿街售楼处的外侧。记者走进售楼处，并没有看到其他购房者前来参观买房，一侧的沙盘也未有通电。销售人员告诉记者，目前项目单价在12万元/平方米左右，主要针对高净值人群，因此，基本上都是意向客户直接前往售楼处买房签约。　　而网上房地产数据显示，8月23日，泛海国际住区二期获取130套住宅房源的预售许可证，截至2018年9月12日，已售住宅套数为26套，剩余可售住宅套数为104套。

　　据了解，自2002年5月上海董家渡启动旧区改造项目至今，泛海控股对于该地块的开发建设已经长达近16年。针对项目的开发周期较长，以及入市销售遇冷等情况，记者联系泛海控股相关负责人，对方在收悉采访提纲后，未予答复。

　　“开发商资金链压力越来越大，接受审批的心态就会越来越低，也开始接受现在的市场环境，会想办法推货，尽可能缓解资金压力。”同策研究院首席研究员张宏伟对记者表示，目前来看，市中心部分楼盘卖得相对较好，但郊区楼盘的价格还高于市场预期，有可能接下来开发商会分阶段走，比如刚开始有小幅优惠，如果达不到预期，那么在接下来的九十月份，尤其进入十月之后，可能会有降价的动作。