34城市公积金政策微调情况

近日，三十几个二、三线城市微调了公积金贷款政策，上调公积金贷款额度和放宽贷款限制条件成为其中最主要的调整方向。对于有购房刚需的消费者来说，政策的微调无疑给自己的购房行动带来了不少实惠。

在当下显而易见的实惠背后，多地联动微调公积金政策背后的原因是什么？放宽公积金贷款的政策福利能持续到什么时候？当下是不是刚需购房的合适介入时机？业内人士的观点或可参考。

多地“松绑”公积金政策

11月1日开始实施的江苏省镇江市公积金新政策一出台就引起各方关注。原因在于新政规定“新就业人员购买自住住房办理住房公积金贷款的，父母也可申请成为共同还款人”。使用父母的公积金购房，被认为是政策松绑的最明显信号。

其实早在此前，深圳也有规定子女用公积金贷款买房时，允许将父母作为共同还款人。10月15日发布的5份深圳市住房公积金贷款办理指南均规定“符合公积金贷款申请条件的职工购买本市住房(共有产权人仅限于配偶、子女或父母)，可以申请公积金贷款。职工为申请人，配偶应当为共同申请人；职工父母若参与公积金贷款额度计算，应成为共同申请人；父母若不参与额度计算，可以成为共同还款人”。

根据中原地产最新的监测数据，截至11月9日，全国共有超过34个城市调整放松公积金政策，其中27个城市提高贷款额度，另有部分城市降低首付比例，其他还有异地互贷、父母子女共同还贷、贴息、补贴租赁等措施。

今年以来，各地的公积金政策调整较以往相对频繁，与镇江、深圳不同的是，此前进行住房公积金政策调整的城市，主要方式基本都是提高贷款额度和降低首付比例等。10月20日起，湖北省武汉市调整后的公积金最高贷款额度为60万元，较之前的40万元上升了50%。今年5月，辽宁省沈阳市曾有规定，首套90平方米(含)以下普通住房贷款最低首付比例由三成下调至两成。近期政策调整的方式逐渐多样化，与之前的仅提高贷款额度相比，放松的空间更加明显。

“近期各地公积金政策松绑的原因可能和地方政府的财政需求有关，但能持续多久，目前还不得而知。”中国房地产协会市场委员会副秘书长陈啸天对第一财经日报《财商》记者表示，由于近年来的房市调控政策，很多企业拿不到土地，房地产成交量也受到较大影响，在年关将至的背景下，地方政府为了年底的财政支出和明年年初的资金预算，有加大税收的需求。

“松绑”后的优惠有多大？

在房贷市场，公积金贷款一直以低利率而广为购房者追捧，但由于公积金贷款涉及到购房者个人缴费基数的资质限定问题，所以能否贷到足额的公积金贷款，一直是购房者最关注的问题。

公积金贷款新政对最高额度的新规定，使得当地购房者能申请到的公积金贷款金额也随之水涨船高，而这多出来的公积金贷款，正是降低购房成本的关键所在。

在尚未有松绑政策的北京市，市民赵先生公积金贷款额度与分级的最高限额有较大的差异，很大程度上影响了他的购房成本。

赵先生不久前购买了一套总价292万元的商品住宅新房，在付了三成首付后，其余200万元只能通过公积金和商业贷款的组合形式解决。由于他和配偶都是普通白领，不是博士、不是公务员也没有职称，而且申请的公积金类型为市管，所以他们只申请到80万元的公积金贷款，其余120万元都只能通过商贷。

“虽然我们拿到了85折商贷利率，但这么平摊下来每个月也要还10000多元的贷款，如果我能申请到最高限额104万元的公积金贷款，还款总额就能省十几万元。”赵先生对记者表示，市管公积金最高贷款80万元，国管公积金AA级最高贷款92万元，AAA级最高贷款104万元，因为公积金类别的限制，自己的购房成本提高了不少。

在已经实行公积金优惠政策的武汉市，购房者的购置成本与之前又有什么差别？中原地产高级研究经理瞿安新为购房者算了一笔账。

“假设房价总额100万元，首付三成，贷款七成，贷款年限20年，采用等额本息法，按基准利率(商业6.55%，公积金4.5%)计算，政策调整前购房者能贷到40万元公积金贷款和30万元商贷，则本息共计114.6万元，月供4776元；政策调整后，60万元公积金贷款和10万元商贷的本息共计109.1万元，月供只要4544元。”瞿安新表示，政策调整后，购房者共能节省购房成本5.5万元，月供减少232元。

“提高公积金贷款上限的好处在于，虽然不一定每个购房者都能申请到最高额度，但申请到的公积金贷款金额比以往限制较严的时候肯定会有所提高，这其实对于节约购房成本是很好的途径。”陈啸天表示，在个人缴费基数达到要求的情况下，组合贷款部分的公积金贷款的额度越高，购房成本也相应越低。

当下购房还需考虑什么？

不同于二三线城市公积金贷款政策的“衣带渐宽”，一线城市则鲜有松动的痕迹。除了深圳以外，广州、北京和上海并没有在公积金申请额度上有所变动。

陈啸天认为：“大城市和二三线城市分歧原因在于市场现状不同。北京今年的房地产市场其实卖得不错，价格也不低；上海房市本身总的供货量也不大，有这些因素在，大城市也不着急改变相关政策，不然结果就是把房价继续往上拱。”

现居北京的董先生已经对房价观望了将近两年，高房价则是让他迟迟不能出手的最主要原因。董先生直言：“虽然说限购是最直接的因素，但如果房价不是这么高，购买不受限制的商业地产也是可以的。而现在房价高得离谱，所以只能一再观望。”

而同样在北京工作的张小姐也于近期买了一套商品住宅，但她购置房子的地点则是在老家广州。对于张小姐来说，公积金贷款额度提升的重要性可能远不及异地互贷。这套位于广州的新住宅总价113万元，在父母的支持下首付达到六成，其余55万元只能通过商贷解决。

张小姐直言：“最大的问题在于我在北京的公积金根本不能用来申请公积金贷款，所以只能走商业贷款，虽然我拿到了85折商贷，但后续还要拿各种证明去办理公积金还贷，成本提高了不说，手续也很繁琐，我已经为了这个房子在北京、广州来回跑了两趟了。”

资料显示，公积金异地互贷目前在省内范围实行得较多。广东省内公积金互贷的城市目前已经增加到了9个，湖南长株潭、河北、辽宁等省市也于此前先后实施“异地互贷”。而业内人士认为，全国大范围内的公积金互贷短期内难以形成，对于需要异地置业的购房者，这部分的成本只能自行消化。

撇开城市区位的政策差别和公积金贷款的互贷限制，单从现下的市场环境看，当前置业是否是一个明智的选择？

“目前政策相对稳定，自住需求支撑的楼市已然企稳，由于宏观经济形势并不乐观，再收紧楼市政策的可能性微乎其微，所以期待楼市大幅下跌并不现实，但也不会大幅上涨，2013年楼价仍会以稳定为主。”瞿安新建议购房者冷静思考，选择品牌好、性价比高的楼盘。

而根据近年来的年底和年初的市场表现，陈啸天认为明年一月份或许是一个不错的购房时机。

陈啸天表示：“年内一些企业考虑到全年的业绩指标，10月份已经有了初步的优惠政策，现在房价比5月份已经有所下滑；明年1月份，一些公司为了争取业绩开门红也会有所动作，加上年初银行贷款额度较足，房贷利率可能相对优惠，是个不错的介入时机。”