固定按揭又要上涨，投资房进入多事之秋-随便找财经网

　　过去一周里国债市场遭到血洗，美国十年期国债收益率突破3%后，如同债王所预测的那样出现了急速拉升，全球股市出现剧烈波动，很多人并没有投资股市，所以对这则消息无动于衷。

　　实际上债市的暴跌，最直接影响的是借贷成本，对于高杠杆的投资冲击最大！就在刚过去的周五，加拿大丰业银行提高了五年固定按揭利率，又一次揭开加拿大银行提高按揭利率的序幕。

　　丰业银行的五年固定按揭利率提高十个基点，这一利率目前已经在5.44%，虽然十个基点只是银行动作的一小步，但是对于很多深陷房贷按揭债务的人们而言，却是迈出了一大步！

　　更具影响力的是加拿大央行的压力测试标准，由于其他几个银行没有提高利率，因此压力测试的门槛是5.34%！丰业银行提息后，其他商业银行如果跟进，加拿大央行的压力测试门槛也将随着水涨船高！

　　其他银行是否会跟随提息，目前还不得而知，不过随着国债市场的屠杀继续，债券收益率的上升，将会迫使银行提高固定按揭利率！以后买房的人们，想要拿到按揭就日益艰难！

　　上图可见，美国国债收益率疯狂突破3%之际，加拿大十年国债收益虽然也出现暴涨，不过还是在2.5%的位置，较美国十年国债的3.2%收益率几乎有70个基点的差距！

　　一瀑之隔的美国和加拿大在国债市场上竟然有如此巨大的差距，这些都得益于加拿大央行的鸽派立场，当然，在美联储如此鹰派的情况下，加拿大央行拒绝跟随加息，这样就造成加币兑美元的汇率大幅贬值，现在加币兑美元已经从五年前的平算跌到77美分！

　　低利息造就的加拿大房地产牛市，使得没有买房的，没有炒房的普通人，所有人的资产都跟着大幅缩水23%！与群众性的癫狂作对，大家都炒房时，世人皆醉我独醒，代价是相当惨痛的！

　　凡是在这段时间买房的人们，汇率造成的财富缩水却被房地产价值的上升对冲，反而还大赚了一笔！

　　因此，许多人将房地产按揭债务作为财富的良药，认为这才是财富增长的源泉，在这种大环境下，房屋从居住属性变成投资属性，因此，过去多年形成的房价上涨的正反馈！

　　房价上涨的唯一原因，就是房价上涨：房主预期房价还是要继续上涨，因此出现惜卖情绪，不想把房子卖便宜了。所以，抢offer大战此起彼伏，按照这种逻辑房屋建筑量再多，还是无法满足需求。

　　过去多年的房地产盛宴中，凡是大胆加杠杆的人都赚得金玉满堂，凡是小心谨慎储蓄，量力而行的人们都遭受最严厉的惩罚，有些甚至还在租房。

　　不过，出来混总是要还的，自从去年安省自由党政府祭出15%的海外买家税后，这一正反馈被突然打破！虽然海外买家在安省和多伦多的比例微不足道，但是政策威慑下，房价一下子就逆转了！

　　现在轮到债务杠杆大的房产投资者发愁了，不仅房产不再升值了，服务债务的压力也越来越大，利息不断上升，不仅让还贷压力增加，还使得拥有的房产面临降价压力！

　　人们在省吃俭用服务一个上升的房产时，再苦也觉得值，因为有盼头，有财富效应；但是这个正向循环一旦被打破，人们在服务一个下降的资产时，就会觉得不值！特别是投资房的人们，利息上涨，费用上涨，但是房租却涨不了那么快，再遇到几个无赖房客，当初买投资房的豪情壮志顿时消磨了不少下去！

　　经历了一年的调整后，内忧尚未完全去除（虽然也有消息说新政府在考虑取消海外买家税！）但是，外患却真的来了，美联储开始进入快速加息周期，连美国总统特朗普都骂美联储是疯子，那么，对于疯狂堆积债务的加拿大人来说，鲍威尔的疯狂加息就是致命的！

　　如果从债务与GDP水平，人均GDP，经常项目赤字与GDP等几个指标衡量加拿大房地产来看，加拿大非常接近美国2006年房地产的危险程度。

　　截止目前，加拿大的民间债务超过两万亿加元，房地产按揭也高达1.5万亿加元！加拿大已经是G7工业国中民间负债水平最高的国家，特别是在多伦多地区的房奴们的平均按揭额度达到五十万加元！

　　过去两年里Condo价格的拼命上涨，给许多自住房需求的普通人也带来一定的压力！

　　尽管如此，银行的分析师还是认为，目前的加息形势虽然严峻，对于加拿大房地产的冲击却可能没有那么严重。对于大部分自住的人们，加息尚不构成重大威胁。

　　但是，对于投资房的人们，市场则需面临要进行重新估值。

　　过去投资房受人追捧的唯一原因就是价格上涨的前提不存在了，作为Utility用途，折现现金流工具又一次开始显现效果，投资房越来越要注重出租收益，房屋维修折旧，税费和Carry Cost等！

　　普通人对于将要到来的危险并没有太在意，不过加拿大主要银行却都处于内紧外松的状态，国债收益率的不断提高，使得银行固定按揭面临亏损状态，加拿大央行的加息进一步推高国债收益率，银行必须要选择合适的时机提高固定按揭利率。

　　不过从传统上看，加拿大银行在第四季度的盈利一般会表现较弱，所以银行在这段时间里都会增加对客户的优惠，吸引更多的按揭客户，抢占其他银行的市场份额！国债市场的不利因素，银行可以暂时自行消化，等待下个季度再转给客户来承担！

　　有鉴于此，虽然银行的窗口展示利率上升，但是对于信用好的客户还是会给与优惠折扣利率，但是加拿大国债收益率今后突破2.5%应该是毫无悬念的，甚至跟随美国跳升到3%以上也不是没有可能！

　　加拿大央行在10月24日加息的概率非常高，届时不仅浮动利率会提高，固定按揭利率也同样由于债券价格的下跌遭受压力，一般而言，加拿大央行加息，国债价格会随着下跌！

　　过去多年享受幅度利率优惠的人们，现在惊奇的发现，浮动与固定利率的差距在急剧缩小，这次加息后，银行的浮动优惠利率可能会升至3.95%！

　　加拿大这些年里房地产牛市的一个背后推手就是便宜信贷，今后信贷退潮时，如果不想被尴尬的晾在裸泳的海滩，就需要减低杠杆水平量入为出。

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