社科院张斌：中国高房价不是泡沫而是扭曲 这更可怕

　　房价泡沫的说法很有号召力，但是这个说法未必正确，这个说法可能会误导房地产政策制定。

　　中国一线城市的房价高是个毋庸置疑的事实，但是房价高和房价泡沫不是一回事，房价高背后可能有供求的力量。基于未来房价上涨的预期，超出购买能力买房所支撑起来的房价叫泡沫。以后还不了房贷，高房价就撑不下去，泡沫就破灭了，这是一般的房价泡沫的基本事实。判断房价有没有泡沫最有说服力的证据是借了钱能不能还得起。中国截止到去年GDP是80万亿，居民部门可支配收入是60%，大约50万亿，中国居民部门总的消费是32万亿，居民部门赚了50万亿花了32万亿，剩下18万亿。中国居民所有贷款加在一起大概不到40万亿，我们按照6%-7%的利息算，利息费用大概2万亿-3万亿，利息保障倍数至少6倍以上，这其实是很安全的边界。现实生活当中贷款买房最终还不了房贷的是极少数，所以不能说房价是泡沫。房价高背后的主要原因并非透支买房，而在于金融市场发育不健全，以及土地供应、公共管理和服务滞后等一系列扭曲。

　　供给扭曲是中国一线城市高房价的重要推手。中国正处于城市化快速推进阶段，大量人口从农村进入城市，从小城市进入大城市，尤其是一线城市。2009-2015年期间，中国一线城市的住宅土地供应，从2009年的超过2000万平方米下降到2015年的1455万平方米；而与此相对应的住宅土地楼面均价从不足6000元上升到11000元。一线城市住宅用地价格上涨超过房价上涨。住宅土地供应不足，并非因为无地可供。中国一线城市中心城区的人口密度远低于纽约、东京、香港，土地使用效率改善空间巨大。通过完善公共基础设施和公共服务，郊区也可以有效分担中心城区的房价上升压力，而这些方面的进展非常有限。