个税抵房贷利息怎么算？2019个税抵扣房贷新规解读

    　本文作者为招商证券房地产研究赵可团队，原标题《【招商房地产 赵可、刘义】边际利好没有问题，但需要更多客观探讨》

　　1.抵扣基数：从五项抵扣来看，总的额度到个人（考虑到非独生子女情况较为复杂，我们按照夫妻双方均为独生子女的家庭推算，不考虑大病这种或有事项），差不多子女教育1000/2 +继续教育400+住房按揭1000/2+赡养2000=3400，是一个平均个人可抵扣全额水平。

　　2.全额抵扣收入底线测算：个税起征点调到5000之后，考虑五险一金（按照每个月2500的标准计算），一共需要5000+2500+3400=10900的人均月收入标准才能享受第一点的全额抵扣；如果家庭抵扣都落到一人，单人收入需达到7500+6800=14300。

　　根据人力资源和社会保障部发布的《2017年度人力资源和社会保障事业发展统计公报》数据，按照5000元作为起征点后，个人所得税的纳税人数约为6400万人（约占总人口的4.5%），2017年全国个税自主申报（年入12万以上）人数约1500万（约占总人口的1%），可推算月均收入5000-10000的人数约为4900万（约占总人口3.5%），因为数据口径缺失，我们假设这一段是等量平均分布的（实际情况越低区间人更多），那么月收入7000-10000的大约有3000万人（享受部分抵扣）；这样看，可享受到全额抵扣的人约为总人口1%，部分抵扣的人约为2%，所以整体影响可想而知，但抵扣方案还是明确且很有诚意的，边际作用对中高收入群体更好。

　　3.关于房租抵扣：租房的情况相对复杂，主要原因是租房里头很多没有合同。乐观估计，真正租住由政府、开发商或者第三方机构运营的长租公寓人口（有合同），占全国整体1.67亿租房人口的比例不到20%（链家2017年数据为9%-13%，约2000万人）；如果是个人房东无政府备案合同，签订正式合同后，一方面政府认定的合同收入需要纳税，那么相应税费大概率还是会转嫁到租房者头上，影响偏中性。

　　关于房贷利息抵扣：目前三四线人均月收入约3000-3500元，大于10000的占比不多（2017年全国个税自主申报的1500万人主要集中在一线和核心二线城市）；上文推算的月均收入7000-10000的人数约为3000万（约占总人口2%）仅能部分抵扣，所以能级较低城市和收入较低群体受惠有限。

　　目前除了北上广深以外，还有杭州、厦门、青岛、天津、重庆等城市均出台了认房又认贷的政策，即便卖出还清了贷款的首套去买第二套改善，也算是二套了，如果遵循这个准则，真正意义的首套房并不多，最后到底什么标准目前还未知，我们认为这是征求意见需要重点考虑的问题；另外，首套房后再改善这个大概率也难抵扣。

　　4.此前上调个税起征点到5000元，目的是降低中低收入群体税负；这次调整更多的是针对中高收入群体的边际降压。总体来看，本次抵扣仅从方案来看具有较大诚意，对于中高收入人群有边际降压效果，对于低能级城市和相对低收入群体边际改善有限。根据收入人口的水平分布，基于我们的抵扣基数假设，我们测算大致全额抵税人群带来减税约1200亿，部分抵扣人群约减税70亿左右，全局减税量约1267亿。 　　

　　按照前文假设，月入10900作为完全抵扣和部分抵扣的分界线来测算，

　　月入10900每月可少交130元（对应每年1560元）；

　　月入30000元每月可少交850元（对应每年10200元）；

　　但是10900以下只能享受部分抵扣，比如月入8000元每月可少交15元（对应每年180元），这部分人在考虑报税成本后甚至可能放弃此项权利；相比高收入人群，减免力度相对较小，而这一档收入的在全部应纳税人口中的比例是比享受完全抵扣的人口比例要多的。

　　注：上述数据采用相对保守的每月3400元/人的抵扣推算，不包含极端情况