加拿大房东作好准备，下周加息又要来了！-随便找财经网

　　加拿大人很会享受生活，笔者工作中与银行和基金公司的本地西人频繁接触，无论平时工作日对方有多么积极，只要到周末的闲暇时间，就别想约对方来做个讲座，或者谈谈工作之类的，原因很简单，对方的回答都是，我要与家人共度这段时间，Family是最重要的！

　　无奈，对于我们这样的后来移民来说，工作却是最重要的。周末和长假期间，如果到任何一个西人的Mall里，全部空空如也，但是到我们华人的超市和餐馆，却是一副高朋满座的景象。消费者在享受服务的时候，却很少体会到那些假日加班上班人们的苦衷！

　　笔者也是假日上班族的一员，十几年如一日的工作几乎没有过改变。我昨天晚上约见一个老年投资客户，对方患有痛风，所以行动不方便，我到对方家里会面。

　　聊天之余，他告诉我，你知道痛风最难受的时候，就是一张纸掉到我脚上，也能感觉到千斤压力疼痛难忍！如果用这位老人的病痛，来形容今天加拿大房地产市场对于加息的敏感性是再恰当不过了！作为G7工业国里家庭负债最高的国家，加拿大人对于每次加息都感觉压力山大！

　　虽然本周刚刚公布的通胀数据走软，也无法阻止加拿大央行下周加息的脚步。分析师普遍认为，加拿大央行会在下周三10月24日加息！

　　TD银行的高级分析师Andrew Kelvin表示，虽然这次的CPI数据从上个月的2.8%降低到2.2%，但是下周加息还是会发生！

　　要说2018是个按揭贷款梦碎年，现在看来一点也不夸张。根据丰业银行的预测，2018年房屋按揭成本将会上涨8%，这使得许多房屋买家面临诸多困难，不仅是贷款门槛要求提高，即使可以拿到贷款，随着按揭利率的上涨，新老房东都会感觉到压力。昂贵的按揭成本加上收入增长乏力，两个因素合力之下，丰业银行认为加拿大人的可承付能力将会继续恶化！

　　不仅是丰业银行，皇家银行也认同这个观点，认为加拿大人的可承付能力，进入自1990年最脆弱的时刻！

　　加拿大央行今年一月和七月分别加息两次，下周再加息的话，今年的三次加息之后，央行基准利率将到达1.75%的水平！创下2009年以来的最高水平！

　　加拿大五大银行新年伊始，就将五年期固定按揭利率提高，目前的这种五年按揭水平，是2009年采取低利息政策以来的最高水平，距2008年初的水平还是有一定差距，但是别忘记一点，那时候的房价可只有现在的一半而已！重负之下，本来已经步履艰难的房东们，如果再让他们来个跨栏跑步，难度无疑增加很多！

　　皇家银行认为，这将对许多加拿大房屋购买者形成重大影响，特别是持有按揭贷款额度过高的房主首当其冲。虽然所有加拿大房地产市场都受到影响，但是价格最高的几个市场影响最大，其实银行即在暗示多伦多和温哥华等房价上涨最多的城市。

　　过去一周的美国国债市场大屠杀，导致股票市场下挫。一些热衷地产投资的朋友，并没有感觉到危险，反而为自己没有投资股票而庆幸：债券熊就熊吧，股市跌就跌吧，跟我有何关系？反正我除了投资房地产，其他一律都免谈！

　　笔者去年的一篇微信文章就曾提醒读者，当时，笔者参加美国新债王的基金经理会议，会上提供了一幅让人震惊的图片，当时，美国债券市场的收益与久期差距是自1976年以来最大的！笔者作了一个比喻，这就像是一个张开的血盆大口，当缺口最终收拢时，高企的借贷成本就要吞噬一大批裸泳的人。

　　下图是美加两国2年期短债收益率的比较图，去年6月份之前，由于美联储加息，加拿大央行犹豫不决，使得两国短债收益率差距张开大口子！

　　可是，随后迫于压力，加拿大央行不得不在2017年七月和九月两次背靠背加息，开始货币政策转向后，使得两国的债券收益率发生实质性的改善！

　　但是，这种加息政策对于加拿大房地产的影响，大家去年都看到，当这个张开的大口合拢在一起时，有多少在地产市场上裸泳的人被吞噬！自己的自住房卖不掉，抢offer来的新房子交接不了，信贷利息市场的一个小小波浪，对一些运气不好的朋友则是狂风巨浪。

　　那么，今年的情况如何呢？虽然加拿大央行加息三次，但是美联储加息更快。美联储在上个月的鹰派发言，让整个债市发生剧烈波动，美国总统特朗普都将他称为疯子！鲍威尔关于利息距离中性利率还很远的表示，使得美国国债收益率爆表！

　　这样一来，我们从下面这张图可以看到非常严峻的局面。美国两年国债收益率几乎到达2.9%，加拿大两年期国债收益率虽然也上升，但是只有2.29%，两国的短债收益率差额如此巨大，现在的超过60个基点的差距！

　　美国国债价格暴跌收益率急升，如果从图表上看，让人对加拿大债市捏着一把汗！我们两年期国债的收益率又一次回到去年加拿大央行两次加息前的情形（当时的利差也是六十个基点左右），目前张开的大口，是否又会像去年那样合上呢？

　　笔者本周恰好又在多伦多市中心的Bay街开会，来自主要银行和基金公司的分析师也对加拿大央行的加息路径进行了分析，最激进的分析师认为，加拿大今年还会出现去年那样的背靠背加息。如果按照这种说法，那么可能出现的情形就是下周加息，十二月份再加息一次，两次连续加息可能将加拿大与美国息差缩小到正常一点的水平！

　　但大部分分析师认为，背靠背加息的概率较低，下周加息后，明年一月份会再次加息！在笔者看来，一个月的时间能有多大分别？十二月加息就是背靠背，明年一月份加息就是鸽派加息？分析师不过就是是在咬文嚼字！

　　不过，对于加息的路径，大家都是认为加拿大央行会继续走下去！今年背靠背加息是四次加息，如果不多加一次，明年就要加更多，明年预计的三次加息就会变成四次！其实，这不过是个朝三暮四的问题而已！

　　美联储加息后，加拿大央行也只能提高利息水平来应对，加拿大国债收益率会上涨！事实上，债券市场的情况与房地产信贷环境大有关系，由于房贷固定利率是与国债收益率直接挂钩的，一旦国债收益率上升，银行却不提高房贷利率，那么利差消失，甚至出现亏本的时候，银行一定会原封不动把这些不利因素“反馈”给贷款买房的人，否则明天就不用开门了。

　　加拿大银行的盈利模式，最根本的是吃利差！那么，这么大的债券市场亏空，银行必须要想办法一步步的通过提高固定按揭利率来缓解。因此，就会形成一个怪圈，加拿大央行加息，浮动利率上涨，国债收益率上升，商业银行提高固定按揭利率！只要加息的脚步不停，这个怪圈就一直循环下去不能阻止。

　　其实，新年伊始皇家银行的预测，今年加拿大央行基准利率会升至2%，现在看来，即使下周加息后，基准利率才只有1.75%，如此看来，分析师预测的背靠背加息，也不是完全捏造！

　　可能还有朋友不甘心，难道美联储加息，加拿大央行就一定要加息吗？答案是yes, 因为加拿大经济与美国息息相关，从历史上看，加拿大央行利息政策很难抛开美联储单飞！

　　如果美联储加息，加拿大不跟随加息，后果将是资金大规模离开加拿大。

　　从上图就可以看出，加拿大市场指数与美国股票市场指数的巨大差距，不仅仅是加拿大结构性问题，同时也是资金流向的问题。

　　笔者这样的投资顾问，经常参加TD，RBC等银行总行的会议，根据他们的会议精神，这几年里所做的，几乎都是将客户的大笔资金转向美国投资。

　　窥一斑而知全豹，一方面海外资金撤离加拿大，一方面国内资金离开本国资本市场，这些资本大规模撤离，加拿大的股票市场，除了大麻股以外，几乎没有增长！

　　皇家银行总裁David McKay在刚刚过去的这个周末警告，加拿大政府必须要正视一个问题：资金正在撤离加拿大，这次是真的！资本流失后，跟随的就是人才流失。

　　McKay表示，我们看到我们这个政府到世界各地说加拿大是个好地方，当然，这里确实是个伟大的国家，可是，如果我们不能留住资本，我们也最终会丧失掌握资本的人！

　　建立在廉价资金基础上的加拿大经济是脆弱的，石油等大宗商品开始反弹，但是，由于输油管道的问题，加拿大能源企业并没有完全享受到国际油价上涨带来的红利！

　　靠着石油和房地产的发展，十年前加拿大与美国的人均GDP不先上下，但是经历金融海啸后，我们加拿大固若金汤，美国变成落汤鸡！可是，再看看人均GDP，美国人均GDP排名世界第七，加拿大却跌落到二十名左右！

　　什么原因造成的呢？其实，很重要的一个原因就是加元贬值，导致以美元计价，加拿大人均GDP被打了八折。

　　2011年加元与美元的平算，当时美国和加拿大息差看，加拿大是高于美国的，随后的加元大幅贬值，特别是2015年的加元暴跌，就是美联储一路收紧货币政策，加拿大央行却反其道而行之所造成的！

　　这些年里，加拿大央行保持低利息，催生民间的高债务，房价不断飙升。可是，所有人的财富都跟着汇率缩水20%！

　　现在如果继续沿着这条路走下去，央行硬着头皮不跟随美联储加息，不惜一切代价保地产的话，那么，随后的资本流失，人才流失，我们的政府却引进大量难民，一正一副，一得一失，我们不是在以另外一种形式为过去的错误买单吗？

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