中西部楼市崛起推手：“棚改+产业”双轮驱动

　　过去三年，棚改货币化安置比例大幅提高，持有大量现金的购房者涌入三四线城市商品房市场，叠加一二线城市限售限购的调控政策将部分资金和购房者挤出，使得三四线城市无论是销量还是房价都显著增长。

　　今年春节回家探亲期间，地产从业者赵何（化名）在他的老家昆明顺手购置了一套二手房。

　　当时，购入单价为15000元/平方米，目前这套二手房房价已经上涨至18000元/平方米。“一手楼盘涨幅更快。去年十一期间，我也曾到昆明踩盘。当时昆明一手楼盘房价还只是12000元/平方米，但是春节期间，昆明同样的一手楼盘已经上涨至18000元/平方米。”

　　国家统计局日前发布了2018年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。楼市的传统旺季“金九”失色，一线城市房价环比下跌，二三线城市涨幅出现回落。相比而言，中西部城市涨幅较大。从新房环比来看，西安涨幅高达6.2%，排在首位。其次是呼和浩特（2.8%）、泸州（2.6%）、贵阳（2.1%）、西宁（2.1%）、昆明（2.0%），涨幅均不低于2%。

　　在调控背景下，从去库存到房价上涨，中西部城市房地产市场走出别样行情。领涨背后，中西部去库存逻辑究竟是什么？

　　10月26日，某房企高管对21世纪经济报道记者透露，三四线城市去库存主要是三个逻辑：减供应、增需求以及涨房价。

　　就增需求而言，棚改的作用在三四线城市表现比较明显，并且也对当地房价上涨起到了一定支撑作用，但在不同城市表现力度并不相同。大规模的棚户区改造最早始于东北地区，棚改本意是为了更好解决棚户区百姓住房问题，前期多以实物安置为主。2014年前后，部分三四线城市房地产市场供给过剩，为实现去房地产库存，棚改货币化安置开始出现并逐渐主流化，同时央行创设新工具——抵押补充贷款（PSL）以支持棚改。

　　贵阳楼市样本

　　在领涨的中西部城市中，贵阳也是其中一个典型城市。

　　去年6月，赵美（化名）和她的朋友借出差机会，分别在贵安新区购置两套改善型住房，单价约为7000元/平方米。当时，赵美看中的是贵阳高铁的开通以及产业发展潜力。就在赵美签约后，贵阳房价一直保持稳步上涨趋势。今年五一期间，包括贵阳、西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、徐州、佛山等10个城市还因房价上涨过快被住建部约谈。如今，赵美所购置的楼盘早已销售完毕，周边楼盘也已涨至9000元/平方米。

　　中国铁建(10.080, -0.12, -1.18%)贵安山语城一位销售在10月26日告诉21世纪经济报道记者，目前，贵阳针对外地人口并无限购政策，在贵阳购房人群中，本地客群仅30%，其余分别来自周边县市以及其他城市。随着大数据、高铁、人才引入、地铁、世界500强进驻等政策，贵阳楼市也随之火热。尤其是大数据产业建设，将引进更多高端人才，未来房价升值潜力巨大。

　　21世纪经济报道记者查阅公开资料显示，长期以来，贵阳房价均处于平稳态势，但从去年6月以来，贵阳房价开始上涨。综合安居客等各大网站数据，贵阳房价在近一年时间上涨约为30%。而这与贵阳启动大规模货币化棚改时间几乎同步。2016年12月16日，贵阳市集中启动涉及33000余户的棚户区改造工作。此次棚户区改造范围涉及十个区（市、县），两个经济开发区，两个市级平台公司。

　　除了棚改，贵阳同期也启动了以大数据为主的产业建设。实际上，贵州本属于西部贫困地区的人口流出地之一，整体经济基础非常薄弱。2015年5月27日，《贵阳大数据产业技术创新试验区建设总体方案》通过专家评审。根据《总体方案》，试验区以2015年、2017年和2020年为主要节点，分三个阶段规划发展——2014年至2015年为基础构建期，通过聚集一批大数据采集、存储、分析服务企业和软硬件配套企业，初步建立以大数据应用为基本业态的产业发展模式，带动相关产业规模达到1100亿元，引进和培养2000名大数据产业高端人才；2016年至2017年集群聚集期，通过引进或培育30家大数据龙头企业，500家创新型大数据企业，带动相关产业规模达到3000亿元。

　　棚改以及产业建设等多方措施令贵阳经济增长也有了较好成绩。2017年，贵阳的经济增速位列全国省会城市第一位，以11.3%的实际增速成为全国唯一两位数增长的城市；以3538亿元，列第19名。其中房地产产业贡献102.78亿元，同比增长4.8%。

　　中西部城市领涨

　　贵阳只是领涨的中西部城市一个缩影。在一线城市楼市普遍放缓的同时，中西部城市反而成为房价上涨主力。

　　据统计局公布初步测算，从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%。其中：上海和深圳分别下降0.1%和0.2%，北京持平，广州上涨0.4%；二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%。其中：北京和上海均下降0.2%，深圳持平，广州上涨0.2%。

　　从平均房价涨幅看，新建住宅9月份环比上涨1%，相比之前6-8月的高峰期明显回落。从不同城市看，深圳、金华、上海等3个城市房价出现了环比下调，另外还有泉州、厦门、北京出现了环比持平。64个城市环比上涨，其中上涨最明显的是西安环比上涨高达6.2%，另外涨幅超过2%的是呼和浩特、泸州、贵阳、西宁、昆明。

　　全国市场看，分化依然非常明显，特别是东部和东北销售面积均出现了下调，而支撑楼市上涨的主要原因是中西部的市场成交。从统计局公布的房地产市场成交额看，中西部同比上涨均超过20%。二手房价格上涨城市也高达59个，依然处于高位。包括贵阳等中西部城市也成为了房价上涨的主力。这些城市库存接近完成，而且当下投资需求依然集中，叠加上棚户区改造，使得中西部房价上涨全面领先。

　　在一线城市“金九银十”黯然失色的同时，中西部城市反而收获了真正的“金九银十”。大连链家一位二手经纪人告诉21世纪经济报道记者，“这两个月是房屋交易最好的时候，十月业绩比平时明显好很多。最近这个月客户与上个月差不多，但是比6、7月份的时候要多。可能是天气影响，大概会多出30%的人左右。买房的大部分是年轻人，刚需的人比较多。”

　　安居客提供的抽样调查数据也显示了中西部城市的热度，从大连、贵阳、哈尔滨、呼和浩特、泸州、西宁、昆明七个城市在10月在安居客的线上二手房挂牌房价表现来看，大连、哈尔滨、呼和浩特、西宁、昆明五个城市分别环比上涨1.18%、0.28%、0.03%、1.47%、1.63%；从用户线上找房热度来看，贵阳、哈尔滨、呼和浩特、泸州、西宁、昆明分别上涨了0.03-7.96%，其中沪州的上涨幅度最高。

　　与之相对应，三四线库存也走出了异于一线城市的行情。

　　易居研究数据统计显示，截至2018年9月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2378万、22218万和18892万平方米，环比增幅分别为3.9%、2.4%和3.4%，同比增幅分别为7.2%、-9.2%和-2.3%。从同比增幅数据看，一线城市在连续34个月库存同比下跌后，6月份首次出现同比正增长态势，7-9月份继续同比正增长，这意味着一线城市正进入补库存阶段。而二线城市、三四线城市虽然继续同比下跌，但跌幅持续收窄。

　　货币化棚改动力

　　在易居这份库存报告中，特别指出，2018年9月份，一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为11.5、9.0和9.1个月。相比8月份11.9、8.9和8.9个月的数值，一线城市存销比有所收窄，而二线、三四线城市则有所扩大。横向对比看，今年三四线城市的存销比下跌较为明显。观察历史数据，2014年下半年三四线城市积极推进棚改政策，去库存周期指标反应迅速，从高位水平显著且持续下滑，即从2014年7月的历史高位水平下滑到当前9个月的历史底部水平。