热点城市库存上升:开发商陷销售困局 房价或继续下探

　　供应大增，是因为开发商对后市的预期突然转为悲观了，在部分知名开发商的示范下出现了羊群效应，抢着出货，甚至不惜大力降价促销；而购房者集体转为谨慎，开始观望，甚至发生退房维权，则导致需求放缓，成交持续下滑。

　　9月以来，房地产市场转凉，各个热点城市均出现了新盘降价、二手房业主抛售的现象，房地产的预期开始改变，购房者更多开始观望。

　　僵持之下，市场库存数据出现了明显变化。近日，上海易居研究院报告显示，百城商品住宅库存环比增长，这与国家统计局9月末商品房待售面积减少出现分歧。

　　多位机构人士指出，两份数据出现迥异的原因，除了双方调研样本不同之外，还有部分城市“双合同”、缓签约导致的数据失真。

　　不过，部分热点城市在统计数据上确实出现了库存的明显增加，这主要是因为之前积压的部分房源入市，供应量增加。

　　接下来的时间里，随着楼市成交量萎缩，开发商去化压力大涨，楼盘销售遇到困难，房价或继续下探。

　　库存变局

　　据易居百城住宅库存报告，截至2018年9月底，100个城市新建商品住宅库存总量为43488万平方米，环比增长2.9%，同比下降5.5%。

　　报告认为，今年9月库存规模上涨较大，为45个月以来首次显著攀升，库存走势迎来拐点，四季度将重返上行通道。

　　而这与之前国统局公布的数据形成对比。

　　据国家统计局数据显示，9月末商品房待售面积53191万平方米，比8月末减少682万平方米。其中，住宅、办公、商业待售面积均有所减少。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，两份数据出现差异，首先是样本的不同。国家统计局的数据是全国总的商品房待售面积，而易居的数据是百城新房库存。

　　其次，普遍的限价政策下，高价盘限制签约，导致很多城市有大量的库存是已经销售完的假库存。

　　两组数据在房价下调城市的数量上也存在差异。易居研究院报告显示，今年9月，房价下跌的城市数量为31个，而国家统计局公布的数据中，9月环比下调了房价的城市仅有3个。

　　张大伟分析，政府官方公布的70大城市数据是指数，而其他各种机构公布的基本都是均价。

　　“对于购房者而言，均价没有任何意义，特别是在市场分化的趋势下。”张大伟认为。

　　同样，大量的二三线城市为了完成调控目标进行限价，导致市场上双合同泛滥，网签价格与实际市场价格基本没有关系，数据存在失真。

　　10月19日，广州市住房和城乡建设委员会发布公告称，住建部门优化了当地新房预售和网签价格指导机制，严禁房企在销售中拆分价格报备。

　　业内人士认为，此次政策规定其实是在管控“双合同”，进而使得房地产市场价格数据更准确真实。

　　那么当下的真实市场库存到底如何？张大伟认为，从全国房地产市场看，库存依然在去化，暂时不存在库存突然增加的可能性。

　　但在统计数据上，热点城市出现了库存的明显增加。这主要是因为之前积压的部分房源入市，供应量增加。

　　此外，今年楼市成交量持续低迷，去化一般，库存上涨已成趋势，房地产市场进入了“卖不完”的时代。

　　上海易居研究院副院长杨红旭认为，库存再次上涨背后，市场供需关系正在发生变化。供应大增，是因为开发商对后市的预期突然转为悲观了，在部分知名开发商的示范下出现了羊群效应，抢着出货，甚至不惜大力降价促销；而购房者集体转为谨慎，开始观望，甚至发生退房维权，则导致需求放缓，成交持续下滑。

　　供求逆转

　　9月份百城突然上升的库存，主要来自供应量的大增。

　　根据易居报告，今年4月以来，100个城市新建商品住宅供应量均保持在4000万平方米以上，到了9月，100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为5608万平方米，环比增长25.7%，同比增长22.2%。

　　9月，房企推盘节奏明显加快，仅次于2016年4月新批准预售面积5612万平方米，为历史第二水平。

　　另一方面，成交量情况持续低迷。9月新建商品住宅成交量为4379万平方米，环比减少4.2%，同比增长6.8%。

　　杨红旭进一步指出，2016年以来，除了2017年9月，100城新房的月度供应量，全是小于成交量，说明新房供不应求；但今年9月，供应突然放量，创2016年以来最高，说明开发商推盘积极性大增。但成交量继续环比下滑，出现了显著的供大于求。

　　部分热点城市的供求关系更发生剧变。克而瑞地产研究中心数据显示，9月，29个重点城市商品住宅供应量为2949万平方米，同、环比分别上升了6%和12%，其中上海的表现尤为突出，同比增幅超过250%；与此同时，29个重点城市成交量则为2388万平方米，环比下降7%。

　　房企的推盘销售脚步加快，推动库存上涨的同时，也大大增加了开发商的去化压力。

　　易观研究院报告认为，随着房企营销压力增大，开发商会更加依赖以价换量的策略。

　　8月30日，恒大全国在售楼盘打出了全部89折的优惠广告，启动了一项全国范围内的楼盘大型促销，这拉开了今年房企降价促销的帷幕。

　　9、10月份参与促销的房企阵营正不断扩大，从大中型房企万科、碧桂园到新城控股(25.380, 0.21,0.83%)、阳光城(5.590, 0.02, 0.36%)再到中小型房企珠光集团、敏捷集团等，参与打折的房企越来越多。

　　克而瑞地产研究中心分析师沈晓玲表示，9、10月份作为传统的推盘旺季，有大量的楼盘上市，预计随着房企冲刺全年销售目标，年底前必有更多的房企加入到打折促销活动中来。

　　近期，面对“限购、限价将取消”的市场传言，有关部门再次强调当前房地产调控不放松。

　　10月31日，知名经济学家、中国人民大学国际货币研究所理事兼副所长向松祚在某论坛上表示，中国经济当前面临的挑战之一是外汇市场、债市、股市和房地产市场的金融风险。

　　他认为，房地产存在泡沫，在民众的资产配置中的比例太高，应该适当调整，“老百姓(59.170,3.07, 5.47%)投资房地产，第一不要过度地用按揭杠杆来买房，第二，房地产在资产配置比例不应过高”。