冬天里最热的土拍现场：北京单日土地成交创历史纪录-随便找财经网

　　26日，是北京土地市场上具有历史意义的一天——不仅单日成交土地数量史上最多，而且单日成交金额也是史上最高。

　　因此，即便今日北京空气重度污染，也没有阻挡房企们前来拍地或观战的热情，北京市土地拍卖大厅迎来了久违的满满人气。

　　先来感受一下现场气氛：

　　▲空气重度污染下的北京市政务服务中心张达摄

　　▲参与现场竞拍的房企们排队领举牌编号张达摄

　　▲观看现场竞拍直播的大厅里坐满了人张达摄

　　北京市今日集中出让13宗经营性用地，包括12宗住宅用地和1宗商业金融用地，住宅用地中有8宗限竞房用地、3宗共有产权住房用地、1宗商品住房用地。

　　从区域分布来看，这12宗住宅用地中，顺义区有4宗，丰台区有2宗，大兴区有2宗，昌平区、密云区、房山区、延庆区各有1宗，总规划建筑面积156万平方米，挂牌起始价合计达到282亿元。其中，位置最好的丰台区2宗限竞房用地，挂牌起始价也最高，分别达到56亿元和46.2亿元，最高销售限价为71087元/平方米。另外，3个共有产权住房用地均位于顺义区，销售均价分别为20000元/平方米、24000元/平方米、27000元/平方米。

　　不过，从现场情况看，这些地块的竞拍出现冰火两重天的景象，其中，丰台区限竞房地块等优质地块受热捧，现场竞价超过45轮，而另有多个限竞房地块接近底价成交，顺义区北小营镇一宗共有产权住房用地流拍了。最终，北京今日共成交12宗地块，成交总金额达到316.46亿元。

　　多位出现的土拍现场的房企人士对券商中国记者表示，北京土地市场已经明显降温，现在是拿地好时机，土地供应量多，竞争没有以前那么激烈，房企们变得更加理性了。也有房企表示，拿地是出于自身补库存需要，毕竟在北京还要生存。不过，也有企业仍会担心拿地风险，毕竟有之前拿地的不少限竞房项目如今销售情况不如预期。

　　4宗地块超过45轮竞价竞争激烈

　　今天最受关注的就是位于西南四环外丰台区花乡白盆窑村的2宗限竞房用地了，规划建筑面积分别为163477平方米和131841平方米，挂牌起始价分别为56亿元和46.24亿元，商品住房销售均价不超过67702元/平方米，且最高销售单价不得超过71087元/平方米。由于地理位置优越，共吸引了6个竞买主体共9家企业参与现场竞拍，分别是中铁诺德、中铁置业、新城控股(26.850, 0.20, 0.75%)、金茂、首开+金地+华润+平安联合体、华发。

　　现场竞价开始后，两宗地均是中铁置业率先举牌，首开+金地+华润+平安联合体紧随其后，前一宗地全程主要是中铁诺德、中铁置业、新城控股、首开+金地+华润+平安联合体4个竞买主体展开激烈竞争，金茂只举了3次牌，华发全程没有举过一次牌，最终经过64轮竞价，中铁诺德力压首开+金地+华润+平安联合体以70.2亿元竞得该地块，溢价率25%；后一宗地后来的竞争中，新城和华发各举了1次牌，在价格达到54.6以后，中铁置业与首开+金地+华润+平安联合体展开了单独较量，轮番举牌，最终经过46轮竞价，中铁置业以58.4亿元竞得该地块，溢价率约26%。

　　另外，位于东南六环外大兴区采育镇的两宗低密用地，虽然总价不高，也获得房企的竞相争抢，有4家竞买主体参与现场竞拍，分别是北京住总、阳光城(5.820, 0.00, 0.00%)、北京城建(8.350, 0.02,0.24%)、兴创+兴展+兴福+大兴城建联合体。其中一宗地在从第28轮竞价开始进入北京住总和阳光城的单独较量，到第57轮时，阳光城的报价达到土地价格上限，转而进入竞自持面积阶段。不过，仅一次竞报自持面积，就被北京住总以17.7亿元+2%自持面积成交，溢价率达到49%。另一宗被北京城建拿下，溢价率27%。

　　此外，顺义区后沙峪镇的共有产权住房用地和限竞房用地均吸引了5家竞买主体竞争，前一宗的的竞买主体分别是房地、中建一局、旭辉、金隅、绿城，最终经过52轮竞价，中建一局以19.45亿元竞得该地块，溢价率18%；后一宗地的竞买主体分别为北建工+城建联合体、首开+金地联合体、旭辉、金茂、华发，最终经过31轮竞价，被首开+金地联合体以45亿元竞得，溢价率18%。

　　5宗地低价成交1宗地流拍

　　除了上述限竞房地块竞争激烈，其余多个限竞房地块受关注度并不高，参与现场竞拍的最多仅有两个主体，最终均接近底价成交。

　　在今日出让的3宗位于顺义区的共有产权住房用地中，中建一局在竞得顺义区后沙峪镇地块后退出了顺义区顺义新城13街地块的竞争，该地块仅经过一次竞价就被绿城以7.79亿元获得，溢价率仅1.56%。而还有一宗顺义区北小营地块则因无人报价而流拍了。截至目前，北京已有7宗地块流拍了。

　　▲在小屏幕前观战共有产权房用地现场竞拍直播的人数较少张达摄

　　另外，延庆区的商品房住宅用地也仅有两个竞买主体报价，最终被富力+中交联合体以8.165亿元竞得，溢价率仅0.5%。

　　昌平区、密云区、房山区的3宗限竞房地块也均仅有两家竞买主体参与现场竞拍，分别被未来科学城+城建+金茂联合体以41亿元成交，溢价率1%；久润以0.82亿元竞得，溢价率17.6%；华发以集中竞价最高价25.335亿元成交，溢价率为2%。

　　此外，昌平区的商业用地，要求竞得人100%自持20年，且入驻企业须符合昌平区和未来科学城的产业发展方向，持有期满后如需转让或分割出售，需征得昌平区政府同意后方可办理相关手续，最终由更名为“好未来”的教育机构学而思以13.2亿元底价摘得。

　　北京土地市场现四大特征

　　从今日北京集中出让13宗地块以及成交情况来看，北京市土地市场出现四大特征。

　　特征一：土地竞得者多为国企

　　今日成交的12宗土地竞得者包括中铁置业、北京住总、北京城建、中建一局、中铁诺德、首开+金地、绿城、富力+中交、华发等企业，其中，竞争激烈的几宗均被国企获得。“资金成本的优势将是土地市场最大的优势，在未来一二线城市的土地市场上，超过30亿元的地块民企将很难参与竞争。”中原地产首席分析师张大伟说。

　　另外，这些拿地房企并非排名前十的大型房企。全国TOP10房企中，碧桂园、恒大、融创、保利、中海、龙湖、绿地缺席此次土地盛宴，华润以联合体方式参与丰台区白盆窑地块、万科参与昌平北七家地块，最终颗粒无收，而更多中小房企赢得了难能可贵的布局北京的机会。

　　特征二：优质地块仍竞争激烈

　　今日成交的12宗土地共有数十家房企参与了现场竞拍，特别是对于区位较好、容积率较低的优质商品住宅项目，房企依然保持了较高的关注度，竞争较为激烈。

　　值得注意的是，丰台区白盆窑村两宗地块曾规划为共有产权用地推出，并于今年年初双双流拍，此次产品性质修改为限竞房再次推出，却受到房企热捧。“产品性质修改后，限售价格由此前的43000元/平方米提高至均价67702元/平方米，最高不超过71087元/平方米，而起始楼面价仅由31000元/平方米提高至35000元/平方米，为房企预留了一定的利润空间，且相比共有产权房，限竞房虽然售价大幅提升，但对购房者资质要求较为宽松，产品局限性也更小，且产品和定价与四环的城市地段更为匹配，市场定位相对清晰，去化压力较小，加之利润合理，因此竞争激烈。”合硕机构首席分析师郭毅说。

　　“而大兴采育两地块容积率均仅有1.05，且未限定“9070”、无配建，可开发为均质低密别墅，产品价值较高。因此，住总以势在必得之姿抢得其中一宗，在达到溢价上限后以2%自持的代价竞得，显示出房企拼抢优质地块的积极性。”郭毅说。

　　特征三：土地市场趋于理性

　　当前土地市场整体平稳，虽然降温，但依然有企业看好后市，除了丰台区采育0128地块竞争到溢价率49.3%外，多宗成交土地溢价率在20%左右，与2018年平均土地溢价率12.8%相比稍有上行，主要原因是住宅土地区属性相对较好，土地以纯住宅地块为主。另外有几宗地溢价率只有2%左右。

　　有业内人士认为，1-10月份，北京市土地成交总价、平均楼面价及地块平均溢价率同比均下降，房地产市场趋于理性，这是房地产调控效果逐步显现的结果。预计未来北京市将集中发力，加快土地供应节奏，增加普通商品房、共有产权房、集体租赁住房等多种土地供给，确保完成住宅用地供给任务。

　　特征四：集中推地稳定预期

　　在26日出让的土地挂牌交易补充公告中，提出了部分地块可选择采用共用方式支付竞买保证金。郭毅认为，北京市规土委在年末集中推地，并特别实施了“共有保证金”的出让新规，一方面是为了加快供地计划的完成。今年北京计划供应住宅用地1000公顷，其中商品住宅650公顷（含单列共有产权住房用地200公顷），但截止目前，实际供应的商品住宅用地仅224.69公顷，供地计划完成率为35%。为最大限度的完成当年的供地计划，规土委年末集中推地已成惯例。