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城市空房率估计超过35%。究其原因，大致有以下六种：第一，炒房客购房。炒房客从选购房屋到交房、办理房产证，大致需要两到三年时间才会转手出售，挣的是房屋购销差价，房价上涨越快，挣的钱越多。 转卖之前，炒房客根本不会装修入住，从而使房屋空置。这部分空置房约占18%。第二，有钱人购置多套房。有钱人购置多套房，购买几十套甚至几百套房大有人在，而一家子也就那么几口人，多数家庭住一、二套房，其他房屋自然空置。这部分空置房约占8%。第三，外地人购买备用房。 外地人买房不是现住的而是备用的，短则两、三年不用，长者十年、八年不用，长期空置。这部分空置房约占4%。第四，开发商囤积房屋。开发商囤积房屋待价而沽，没达到理想价位之前，自然不会卖岀。这部分空置房约占12%。 第五，企业购买房屋待价而沽。最近十几年，做实业难赚钱，而房价却蒸蒸日上，很多企业从做实业转向炒房了，大量购买房屋，等房价涨多了再出售，美其名曰“投资性房地产”，自然也长期空置。这部分空置房约占6%。第六，政府囤积大量房屋。 这部分空置房约占25%。政府囤积房屋大致有四种渠道：一是开发商在购地时欠交土地出让金，以房屋作价抵偿给政府；二是政府与开发商合作开发，政府按约定份额分得的房屋；三是政府救市，直接从开发商大批购买房屋；四是开发商资金周转困难，政府作为扶植从开发商购买房屋，提升开发商融资能力。第七，开发商虚假销售的融资房。 这部分空置房约占27%。近几年，由于土地价格飙升，材料、人工涨价，而房地产市场购房人越来越少，大量房屋卖不出去，银行融资渠道不畅，导致众多开发商资金周转困难，于是发明了假销售真融资策略。开发商拿亲友、员工及员工亲友的身份证登记购买自己的房屋并为名义购房者提供房屋首付，再由员工办理银行按揭。 暗地里与名义购房者签订合同，承认是融资性购销，与名义购房者无关，所有责任由开发商承担。各大开发商近几年负债总额迅速增加、负债率大幅度率提高，也就不奇怪了。 |
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