滨江物业赴港IPO：规模太小搬出长租公寓讲故事-随便找财经网

　　分拆物业上市似乎正在成为潮流，尤其是今年以来，雅生活、碧桂园服务、新城悦的成功上市，让房企对于分拆物业多了几分积极性。

　　11月26日，杭州滨江集团旗下物业公司滨江服务集团有限公司 (以下简称滨江服务集团 )也加入了IPO的队伍，其正式向港交所提交了IPO申请资料。

　　与其他物业服务公司无异，滨江服务集团目前的业务主要包含物业管理服务、非业主增值服务及业主增值服务。但略显特别的是，未来滨江服务的业务中还将包含长租公寓业务。

　　协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，考虑到中国物业空置率高，不排除这是可以给住户开展利用存量物业进行出租的一种增值服务，而且长租公寓的资金需求相对较大，置入上市平台对后续发展有利。

　　关于拆分物业上市一事，时代财经尝试向滨江物业及滨江集团了解具体情况，但相关人士的电话始终处于无人接听状态。

　　筹备近两年

　　房地产行业进入存量时代后，房企开始意识到，物业服务的大时代正在靠近。第一太平戴维斯及戴德梁行研究报告都曾提到，随着国内住宅物业面积的不断攀升，到2020年，国内的社区服务消费将超万亿元。

　　与大部分房企相比，滨江集团涉足物业服务领域的时间非常早。工商信息显示，滨江服务集团旗下主要的控股公司滨江物业早在1995年4月便已成立，这些年来，滨江物业主要倚靠母公司滨江集团的地产项目来开展业务。受限于滨江集团偏安浙江一隅的布局，其版图扩张也受到限制。

　　申请文件中披露，截至2018年8月31日，滨江物业一共在浙江省内15个城市及上海设立了35间附属公司及分支机构，这样的布局与滨江集团相同。截至8月底，滨江物业手头共有68个在管物业，包括51个住宅物业及17个非住宅物业，在管总建筑面积为1080万平方米，其中属于滨江集团的合同管理面积(不包括在管建筑面积)为710万平方米。

　　在母公司的扶持下，滨江物业的收入也在持续增长。在过去的2015年、2016年、2017年三年里，滨江物业的收入分别是1.59亿元、2.26亿元、3.49亿元，而今年前8个月，滨江物业的收入为3.07亿元。

　　黄立冲指出，滨江集团分拆物业板块主要有两个原因，首先，房地产开发估值低，分拆出一个相对高估值的物业管理领域去融资，是一种价值释放。其次，多一个上市平台对公司的股东来说是一种价值创造，毕竟多一个上市平台多一种融资选择。

　　正如其所言，冲刺阶段的滨江集团对资金有着急切的需求。仅2018年上半年，滨江集团累计新增借款额就达到107.86亿元。进入下半年以来，滨江集团的融资步伐丝毫没有放慢，每个月都有新的融资动作。

　　

　　滨江集团掌门人戚金兴一早就有了分拆物业上市的想法。2016年年底，他就曾明确向媒体表示，要将物业板块推上港股。去年，滨江集团开始着手为分拆上市做准备，频繁地进行资本腾挪。

　　去年2月，滨江集团宣布将旗下滨江物业100%股权，以3.06亿元的价格转让给滨江投资。而后，滨江集团陆续注册了多个境外公司对此次申请IPO的主体公司滨江服务集团进行股权重组。

　　2017年12月，滨江投资分别将滨江物业1%和99%的股份转至滨江服务香港公司名下，两次的对价分别是306.42万元以及8342千万元。而滨江服务集团通过境外公司兴品间接持有滨江服务香港公司全部股权。

　　今年各种变更手续完成后，滨江服务集团便马不停蹄奔向了资本市场。物业板块对房地产板块而言还是比较小，而且物业管理公司业务的增长取决于地产业务要快速扩张，若房企急于以这种方式开拓新融资渠道，容易堕入自己挖的战略陷阱。黄立冲强调。

　　长租公寓置入物业平台

　　近两年来，戚金兴一直在通过各种方式拉动滨江集团的业绩增长。传统的住宅开发和物业服务之外，滨江集团还在试水长租公寓。而在滨江服务对未来业务发展的计划中，长租公寓也赫然在列。

　　我们将积极发展酒店式公寓租赁服务及产业园物业管理服务，以培养新的业务和增长动力。滨江服务认为，在长租公寓领域，物业服务能够成为一种优势，令其不依靠租金差价盈利。

　　另外，滨江服务此次IPO融资获得的资金主要会用在四个方面，收购其他物业管理公司、开发集团的管理服务系统、投资于资产管理平台和扩张公司规模。其中提到的资产管理平台，涉及的就是长租公寓业务。

　　长租公寓是滨江集团业务转型的方向之一，过去的一年多时间里，戚金兴在公开场合亦频频强调长租公寓对于滨江集团的重要性，甚至还对外喊话，滨江集团要力争成为杭州集中式长租公寓的市场龙头，并力争全国龙头序列。按照他的计划，十年后，滨江集团长租公寓项目的净利润要占公司净利润的50%以上。