如何看待深圳本轮楼市调整？

2007年的时候，来自北京大学的经济学家徐滇庆和民间经济学家牛刀打了个赌，赌的是下一年的深圳房价。

徐教授认为，深圳房价肯定要涨，如果2008年7月11日深圳的房价比现在（2007年7月30日）低一分钱，那么他就在《南方都市报》上用整版篇幅向深圳市民道歉。

话音刚落，那边看跌的牛刀就在博客上发文要与徐滇庆一赌高下，输了同样整版道歉。

要说徐教授也是点子背，2008年金融危机下深圳关外房价几乎腰斩，整个楼市陷入萧条。

怎么办呢？愿赌服输的徐滇庆在《南方都市报》上刊发了轰动全国的的道歉信。一时之间他成了“过街鼠”，被舆论黑得很惨。

10年过去，我们会发现，当时输掉赌局的徐教授可能是对的。而类似牛刀的声音，已经弱不可闻了。

来自西伯利亚的冷空气给深圳带来了降温，但楼市的冰凉可能更加刺骨一点。

最近和一个做投资的朋友聊天，他笑嘻嘻地告诉我现在买二手房价格直接按市场价的八折去砍，放到以前，人家业主肯定给你个白眼扭头就走，现在他们却不得不“忍气吞声”地坐下来谈。

我心里一惊。我知道楼市挺凉了，持币观望者众，但是也不至于如此吧。

查了一下过去两个月的数据，价格还好，成交量却有点惨淡。

据深圳规土委数据，10月新房住宅的成交套数为1835套，环比下滑18%，同比下滑34%；成交面积方面，10月成交17.82万平方米，环比下滑19%。

二手方面，深圳中原研究中心统计显示，9月、10月二手房住宅成交量分别为4952套、3787套，环比减少31%、23%，特别是10月，成交量创下近20月以来的最低值。

成交量是比价格更敏感的指向标。这个数据不会说谎。

经历了量的萎靡后，价格也不乐观了。有些业主，迫于压力再也不见了以往的傲气，开始回调报价。

蛇口双玺海之门，有业主直接降价200万元，328平4房作价4280万元出，而市场上同户型基本在4500万元以上，有的甚至高达5000万元。

一套香蜜湖带深高学位的笋盘，82平米作价666万元，一路降至650万元、635万元，你标叔都有点心动。

向买家市场倾斜的不仅仅是二手房。在一手市场，由于大量新盘的密集推出，不少开发商为了“脱颖而出”，使出浑身解数吸引购房者。

特价房、一口价、打折、中介转介……促销方式层出不穷，有卖得好的，也有卖得不咋样的。

卖得好的，像万科瑧山府三期，接近售罄，397套房线上选房开始后10分钟后只剩16套；华强城，1240套房子卖了1033套，八小时去化超过8成；

万科星城，开始选房后半小时就卖出了约1900套，名邸C户型开盘更是秒光。

这些卖得好的房子，本身质量、配套都不错，价格也比较低，因此会受到刚需欢迎。

不咋样的，像深圳中原研究中心统计，在11月4日-11日的一周里，深圳3个入市的住宅项目去化率低到了一成。

还有的盘，甚至开盘当天卖了低至个位数，就不点名了。

深圳贝壳研究院院长肖小平说，监测到的新增客量和带看量这两个数据并没有变化，市场还没有回暖，最近个别新房项目的热销是基于项目自身的定价和优势，整体市场环境没有变化。

在楼市火热的时候，只要是房子就能卖得出去。这么看来，深圳楼市确实正处在调整期的路口。

深圳楼市步入调整期，不说如约而至，至少也是有迹可循的。

1、周期

过去这十年中的2008、2011、2014年这三年算是楼市的转折点，大概都隔了三年左右。

2014年初，杭州楼市领跌，传递到深圳，开发商降价，投资客大宗抛盘，中介开始裁员，万科高层唱空楼市——一切都和今天很像。

但在2014年底，金融贷款政策的放松，促使深圳房价和成交量一路上扬，到2015年迎来“330新政”首付比例和营业税的利好政策，深圳楼市启动暴涨模式。

如果你还记得，2014年930政策出台以后，华润城一期开盘，最低仅4万/㎡，均价4.6万/㎡，实现了日光。

到现在，链家上华润城一期的二手房均价11.99万元，长了1.6倍。

再然后，2017年调控政策降临，2018年调控升级，在涨了3年之后，深圳楼市确实也到了这一周期的尽头。

纵观本轮全国性的楼市大牛市行情，首先从深圳启动，紧接着是北京、上海、广州，然后诸如厦门、杭州的二线城市都起来了，最后才是诸多三四线城市。

一般而言，调整也是这个顺序：先涨的先跌、后涨的后跌。

不过，在这一轮周期中，深圳却不是最先调整的。我们可以看到，当前深圳的调整更多是基于交易量上的。通常而言量在价先，价格的调整还需要时间。而某些一二线城市，已经进入价格的调整期了。

像北京，受新房市场限竞房大量上市冲击，10月以来北京二手房成交均价出现了实质性下跌。

我看了一下贝壳研究院最新的数据， 10月北京全市二手房成交均价为6.11万元/平方米，环比下跌1.2%，连续两个月环比下跌。贝壳认为在城四区占比回升的基础上，北京均价的下跌是实质性松动，而不是结构性原因。

11月第1周，北京二手住宅链家成交均价5.97万元/平米，环比跌幅达2.8%，是2018年以来剔除受节日、政策等因素影响之外的周度跌幅最大值。

上海，10月份一手住房价格同比下降2.1%，环比下降0.2%。

我看到的数据说，10月上海二手房成交均价3.73万元/平米，环比下跌2.59%，处于一年来成交均价的最低位，同比下跌3.93%。

中原报告强调，上海全市所有区域均价全部下跌，中心城区中跌幅最大的为长宁区，环比下跌6.60%。

跌6.60%是什么概念？500万的房子，一个月内直接少掉33万元。

北京上海之外，一些典型的二线城市如厦门、合肥，或者环一线城市如燕郊等，也调整得比深圳早。