机构：首套房贷利率预计短期到顶 房企公开融资渠道有所放开

1、11 月按揭贷款额度趋于充足、利率预计到顶

11 月按揭贷款增量小幅反弹，环比上涨 13.44%。（基于房地产市场调控需要以及防范金融风险需求，新增贷款中按揭贷款投向被进一步限制，居民中长期贷款这一基本上可以视同为按揭贷款的数据。）11 月份居民按揭贷款增加 4391 亿元，环比上涨 17.72%，同比小幅上涨 5.10%，略高于去年同期，按揭贷款增量规模小幅反弹。促进按揭贷款的小幅反弹的原因主要有两方面：一方面是临近年底，部分房企打折促销吸引了少量的刚需购房者；另一方面是部分城市首套房贷利率有所松动，购房者增多。

数据来源：中国人民银行；

据融 360 监测数据显示：全国首套房贷平均利率首现 " 零增长 "。2018 年 11 月全国首套房贷款平均利率达到 5.71%，相当于基准利率 1.165 倍，与上月持平；这是全国首套房贷利率连续上涨 22 个月以来首次出现 " 零增长 "。当前全国首套房贷平均利率已经到达相对高位，后期上涨空间不大；在调控政策不放松下，全国首套房贷平均利率将保持相对稳定。预计未来一些中小型银行会为了抢占市场份额而进行利率调整，但房贷利率很难出现较大幅度的调整。

数据来源：融 360；

2、M2 同比增速低位持平，企业票据融资增量仍占据主力

M2 同比增速与上月持平，处于低位水平：11 月 M2 余额为 181.32 万亿元，同比增长 8%，增速与上月持平，比上年同期低 1.1 个百分点。月末人民币贷款余额 135.21 万亿元，同比增长 13.1%，增速与上月末持平，比上年同期低 0.2 个百分点。当月人民币贷款增加 1.25 万亿元，同比多增 1267 亿元。人民币贷款增量主要来源于票据融资与居民贷款。

11 月居民中长期贷款同比多增 214 亿元：11 月住户部门贷款增加 6560 亿元，同比多增约为 359 亿元。其中短期贷款增加 2169 亿元，同比多增 145 亿元；中长期贷款增加 4391 亿元，同比多增 214 亿元，小幅增加。

11 月票据融资同比多增约 1960 亿元：11 月非金融企业及机关团体贷款增加 5764 亿元。其中，短期贷款减少 140 亿元，同比少增 537 亿元；中长期贷款增加 3295 亿元，同比少增 873 亿元；票据融资增加 2341 亿元，同比多增 1960 亿元。近期央行提倡鼓励民营企业债券融资，受此政策影响，11 月贷款同比多增 350 多亿元，企业票据融资仍是主力。

3、11 月社会融资规模增量小幅反弹，委托贷款增量连续两月下跌

11 月社会融资规模增量同比小幅反弹：从央行公布的前 11 个月社会融资数据来看，11 月份社会融资规模增量为 1.52 万亿元，较 10 月份社会融资规模增量 7288 亿元，环比上涨 108.56%，同比少增 3948 亿元，下跌 26.62%。尽管 11 月份社会融资规模增量环比涨幅较大，但仍低于去年同期水平，可见社会融资仍不乐观。11 月企业债券净融资 3163 亿元，同比多 2310 亿元，企业债券融资有所回暖，但表外融资仍持续减少。

委托贷款增量跌幅连续两月扩大、信托贷款跌幅缩小：11 月份委托贷款减少 1310 亿元，同比多减 1590 亿元，委托贷款增量跌幅持续扩大；11 月份信托贷款减少 467 亿元，同比多减 1901 亿元，信托贷款跌幅有所减小。受房地产市场严格调控，表外融资并未好转。

4、11 月房企融资超千亿，借新债还旧债居多

11 月房企融资超千亿，借新债还旧债居多：从公开资料整理 11 月房企已发行及拟发行融资情况可知，11 月房企融资规模超千亿，借新债还旧债居多。11 月房企融资类型多种多样，利率也各不相同。海外融资成本远高于国内融资，海外融资利率在 9.00%~13.75%；国内融资利率在 3.69%~8.50%。受国家调控影响，国内融资环境不乐观，尽管海外融资成本较高，但在资金压力下，房企仍会选择发行海外债。

整体来看，11 月居民按揭贷款增量环比小幅反弹，全国首套房贷款平均利率首现 " 零增长 "，严格调控下，市场逐步趋于稳定。M2 增速持续维持 8% 低位水平，社会融资规模增量同比少增 3948 亿元，表外融资仍处于下行趋势。受房地产市场持续调控影响，房地产金融市场并不乐观。

12 月 13 日召开的中央政治局会议与 10 月底召开的中央政治局会议一样两次均为提房地产，可见对于房地产的调控仍将延续 "731" 会议精神，严控房地产市场调控，坚决遏制房价上涨。由此可见，短期内房地产市场调控不放松，房企融资环境仍较为严峻。