房价突然咸鱼翻身，房贷放松是关键

过去两年时间，全国大部分地方房价是大涨的，但三个真一线城市北京、上海、深圳肯定是跌的。其中北京和上海都从高点至少跌了15%，深圳也跌了至少10%。

注意，上面说的都是二手房价格，一手房由于限售限购等原因，价格已经严重失真了。以上海为例，一二手房倒挂最多的时候接近20%，随着政府逐步抬升一手房限价、以及二手房的逐步降价，目前倒挂现象已经不明显了。不过显然过去两年内一线城市和强二线城市的一手房价都是不能作准的，要看只能看二手房。

而从去年12月开始，北上深三大一线的首套房贷利率都有所放松，大约都下调了基准利率的5-10%左右。整个还贷周期算下来，可以少还10几万到几十万不等，因此极大鼓舞了多军士气。

在所有的调控政策里面，利率政策是最立竿见影的。2009年直接给房贷打75折，之后房价基本就是翻倍。目前我常去的一些房产论坛，里面已经有很多压抑已久的多军在喊翻倍了。

当然，翻倍是肯定不会翻倍的，但止跌回稳的迹象是看到了。我在2016年的时候是房市大多头，2017年底开始翻空。

针对目前的情况我重新做了一个判断，结论是：

依然看空，房产依然看不到任何投资价值。但不那么悲观，刚需或许可以开始考虑上车。

说的更加简单一点就是四个字“房住不炒”。

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先看一下2018年真一线城市的二手房价走势，用的是链家数据。由于上海链家不提供相关数据，所以只有北京和深圳的。

从北京来看，去年房价只在4-5月有一个反弹，其他都是一路向下。但从带看量来说，12月却出现了一个较为明显的反弹。成交价和挂价都是一路下跌，但成交价跌的更快，说明卖家是万分不情愿调低价格的。

深圳的情况略有不同，房价有两次反弹，分别是在4-6月和12月。从带看数量来说则和北京走势差不多。其中在6月以后，挂价明显要比成交价高不少，应该是卖家受到了5-6月反弹的鼓舞所致。但挂价都是虚的，成交价才是诚实的。

在房产交易中，一年有两个黄金季节，分别是金三银四和金九银十，其中比较厉害的那个是金三银四。主要是春节回家后家长拿钱逼婚，小年轻回城后咬牙买房形成的。所以在正常的年份，买房需要赶在3月初之前成交，否则肯定要涨价。

北京和深圳的第一次反弹，都是依靠金三银四这个超级旺季。但由于政策面和基本面未变，所以怎么上去的怎么下来，无非是一个噪音。此后两地连金九银十都是跌的，可见房价真凉透了。

但12月的深圳情况比较特殊。深圳调低按揭利率的政策是在12月初出来的，所以立竿见影就拉高了房价。而北京在1月初的按揭利率政策也有松动，所以目前交易也迎来了一个小高峰。目前里链家一天成交约300套左右，是低点时候的两倍。

也就是说，金九银十被压抑住的那一部分购买力，很可能转移到了传统淡季的12月-1月。

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所以我的预测就是，一月会有反弹，二月过年，回来金三银四传统旺季肯定还会推动一把（毕竟18年那么困难都涨了）。但接下来问题比较复杂，我倾向于认为这波反弹到年中的时候结束，然后走平或者阴跌。

2015年后房价飞涨有三大因素。

1、货币政策。M2大增+按揭利率下调+货币化棚改。

2、收入因素。金融行业和互联网行业收入飞涨，此外股市、P2P、虚拟货币币等投资者也赚得盆满钵满。