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一、房地产的“黄金时代”渐行渐远 以2018年为分水岭，中国房地产告别“黄金时代”。2019年，“黄金时代”将渐行渐远。 “人口红利”加速衰减，“全年二孩”政策效应有限，货币化棚改有序退出，叠加地方政府逐步摆脱土地财政的激励取向，房市流动性大幅收窄，“房价只涨不跌”的信仰不断松动。房地产投资放缓也将是大势所趋。 无论是自住型刚需，还是投资型需求，都将步入长周期的下行通道。 二、“房住不炒”的调控思路难以显著放松 虽然经济下行压力加大，短期有放松政策调控的需求，但基本上难以突破中央“房住不炒”的定位。除非2019年一季度或上半年GDP同比増速放缓至6％以下，中央层面房地产调控策难以显著放松。 三、房地产市场依然有结构性机会 房市遍地黄金的总量增长一去不复返了，房地产在大类资产配置篮子中的重要性将持续下行。不过，伴随中国城镇化步伐和产业调整加速，房地产市场将注入新动力，房地产市场的结构性机会依然存在。 不过，中央强调“夯实城市政府主体责任”并不意味看中央政府向地方政府让度楼市调控的所有权限。实际上，包括调息、调准等诸多金融政策，以及各类房地产相关的税收政策，基至房企发债和非标融资规定的调整，都必须由央行或相关部委发文。因此，总体上，房地产调控措施难以显著放松。 |
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