土地财政冲高回落？ 2019部分省卖地收入预计缩水30%

　　近年来全国卖地收入不断创新高。在房地产持续调控背景下，地方普遍认为2019年卖地收入会缩水，部分省份缩水幅度超过30%。

　　3.7万亿、5.2万亿、6.5万亿，近年来全国卖地收入不断创新高。

　　2018年全国土地出让金收入达6.5万亿元，同期地方一般公共预算收入约9.8万亿元。这意味着，全国平均而言，2018年地方卖地收入相当于地方本级财政的三分之二。

　　卖地是一锤子买卖，土地整理之后，经由招拍挂就能实现收入到账。而地方财政收入，则要培育产业、集聚人口、拉动消费等，是慢慢培育而来。卖地收入丰厚且容易，难怪部分地方政府青睐于此。

　　2/3只是全国平均水平，部分地方“土地财政依赖度”要更高。2018年，浙江以超7700亿元的土地出让收入排名第一。浙江2018年一般公共预算收入表现也很亮眼，接近6600亿元，但仍然不及卖地收入。

　　在房地产持续调控背景下，地方普遍认为2019年卖地收入会缩水，部分省份缩水幅度超过30%。

　　土地收入再创新高

　　对于土地市场，2018年年初并没有这么乐观。

　　2018年年初预计全国卖地收入增长5%，卖地收入约5.5万亿元，而实际执行结果是，2018年卖地收入达到6.5万亿元，同比增长25%。

　　以浙江为例，浙江2018年卖地收入超7700亿元，同比大增35.5%。这是在2017年高增长基础上的再创新高，2017年浙江卖地收入增长了78.8%。

　　从G20、亚运会、棚改拆迁，到新一线城市吸引人才等，近年浙江房地产不缺“炒作”题材。这么一来，2018年浙江卖地收入超过其财政收入，占比达到117%。

　　2018年卖地收入大涨，是比较普遍的情形。比如四川2018年卖地收入为3431亿元，同比上年增长了48.1%；福建2018年卖地收入2423亿元，同比增长31.7%。

　　土地财政依赖度随之提高。湖北、重庆2018年卖地收入占地方一般公共预算收入比重在95%左右，即卖地收入与地方本级财政收入相差不多；江苏、四川、福建的这项比例在80%以上。

　　“2016、2017年房地产销售较好，2018年房企有补库存的需求，较好的销售使得房企自有资金比较充足；三四线城市房价上涨，带动地价上涨，这些因素共同助推了土地收入的增长”，交行金融研究中心高级研究员刘学智对21世纪经济报道记者表示。

　　当然，土地市场也是分化的，部分地方并没有分享到这波红利。像天津2018年土地出让收入986亿元，下降18.3%；重庆2018年卖地收入2135亿元，同比下降1.4%；因为较为严格的调控举措，北京2018年卖地收入约1820亿元，只比预算数额多增5.9%。

　　2018年除了房地产市场带动因素，部分地方存在卖地还债的需求。有地方财政人士接受21世纪经济报道记者采访表示，2018年上半年财政资金比较紧张，主要因为融资平台融资渠道收紧，融资平台借新还旧资金压力加大；地方债防风险工作的推进，清理PPP违规项目等，部分需要提前还债。

　　部分还债压力大的地级市，加大了推地力度。2018年部分金融机构感受很直观：原本催收的账款，因为地方加速卖地，部分信托、资管等贷款如约还上了。

　　2019年会如何？

　　展望2019年，地方政府普遍下调了预期，负增长的居多，或者微弱增长。

　　浙江预计2019年政府性基金收入（约90%为土地出让收入）下降20.9%。浙江财政厅表示，主要是 2019 年土地出让市场行情具有不确定性，预计国有土地使用权出让收支下降。

　　有些省份预期降幅高达30%。比如，四川预计2019年土地出让收入会缩水38.2%，重庆预计其政府性基金缩水33%。

　　部分省份则基本维持现状或微弱增长。比如，广东预计2019年国有土地使用权出让收入5371亿元，比2018年略低0.1%；北京则预计2019年微微增长3.9%。

　　不确定性高的土地市场，2019年有可能再次走出一条超预期的曲线么？要知道，浙江2017年卖地收入增长78.8%之后，同样基于“土地市场行情具有不确定性”，下调2018年的政府性基金收入预期，预计缩水29.7%，但浙江2018年卖地收入拔得头筹，实际增长了35.5%。

　　由此可见，部分地方政府对卖地收入的年初预期，离实际相去甚远。不过，21世纪经济报道记者目前采访来看，2019年这种可能性不大。

　　“因为土地出让收入的统计，是按照收入实现制。土地成交后半年甚至更晚，房企才全部结清土地款，所以土地成交与卖地收入入库存在时间差。2019年的卖地收入，是2018年下半年及2019年上半年成交土地形成的收入。去年7月31日的中共中央政治局会议要求‘坚决遏制房地产价格上涨’，房地产销售增速下行，房企拿地意愿也在下降，2018年下半年土地流拍逐步增加，加上2019年棚改退潮，2019年卖地收入可能不及2018年”，恒大经济研究院高级研究员罗志恒对21世纪经济报道记者表示。

　　不过，2019年经济承压的背景下，市场普遍预计房地产调控政策难以加码，存在边际放松的可能。2019年年初，部分城市基于当地房地产调控情况，也在放松部分调控政策。

　　罗志恒认为，在“稳房价稳地价稳预期”的思想下指导，2019年调控体现在各地的“因地制宜”，且需要时间，故上半年房地产销售依然不太乐观，下半年价格和销售有望好于上半年。

　　刘学智指出，当前房地产调控虽然有边际放松的趋势，但2019年政策着力点在基建和消费上，房地产调控仍会坚持因城施策，不会全面放松。2018年地方债防风险工作在全面加强，当前保证融资平台合理融资需要、加大专项债发行规模等，2019年地方政府融资状况有望好转，地方为了化解债务压力而卖地的冲动也会下降很多。在2018年较高基数下，以及房价带动地价上涨因素减弱等，2019年卖地收入可能会缩水。