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感谢邀请回答这个问题，郑州的房价在过去的两年时间内可以说相对比较稳定，维持在6-7%之间的平均增长水平。那么郑州的房价会涨到多高？借此机会简单谈谈我的观察。 房价的高低离不开一个关键因素人口 看过我文章的朋友应该知道郑州是一座以年平均15万左右的人口净流入的城市，在全国范围来人口流入人口数量都算不错。城市的发展总有到头的时候，起码一点城区面积就会限制郑州未来的发展空间。那么未来郑州会容纳多少人口，就成为郑州房价能够上涨到何时的关键因素。 第一、到2035年郑州市常住人口要达到1350万的目标，还有350万的差距。根据2017年2月7日，郑州市政府正式公布《郑州建设国家中心城市行动纲要（2017-2035年）》中制定的发展目标来看，郑州要在2035年，郑州GDP总量达到3万亿元、人均GDP达到22万元，人口规模达到1350万人；根据2018年的公布的数据显示郑州人口数量已经破千万，目前尚有350万的差距，也就意味着未来郑州的房价还有很大上涨空间。 第二、以350万的潜在住宅需求，会对郑州房价有多少影响力？我们进行简单计算。假如我们以350万人口人均购房面积在35平米来计算，那么潜在的商品房需求为12250万平方米。而郑州目前的年住宅销售面积为2000万方左右，也就是说按照目前的建房速度达到2035年的1350万人口住宅需求也就是差不多6年时间左右。 第三、按照过去两年郑州6.5%左右的房价上涨速度来计算，加上其他政策因素等我们按照年10%的增速来看，6年后郑州房价应该达到2.2万元/平米左右（截止2018年郑州房价均价为1.35万元/平米）。因为这是均价房价，肯定就会有区域差异，在郑州主城区的房价未来达到3万左右很正常，郊县和周边房价达到1.5万左右也是大概率事件。 上面我们通过简单的数学计算预估了下6年后郑州房价会达到的水平，但是实际情况会如何？几点愚见： 第一、长期来看个人觉得郑州房子至少还有5-10年的上涨空间。房地产行业的拐点有没有到来不知道，但是在产业转型没有完成之前个人觉得政府舍弃房地产的概率不大。按照一般行业规律来看房地产在一二线城市也就差不多10年左右的黄金时期，郑州作为其中之一肯定会随着这波房价行情稳步上涨。 第二、地方对于房地产的依赖度关键取决于产业转型升级情况。记得之前做过一个数据，郑州经济增长对于房地产的依赖度大概有35%左右。这个比例是相当高了，但是介于郑州这几年一直在进行产业升级，在生物医药、金融业、高端服务业、现代设备制造、新能源等产业上进行布局和发力，或许未来会有不错效果，但是个人觉得至少还得有5年时间。这也就意味着郑州房地产至少还有5年的上涨空间。 第三、郑州房价未来持续保持在一线城市房价的30%以下是大概率事件。以目前为例，北京、上海等地的房价均价早已破5万，郑州如今的房价为一线房价的24%左右，根据我国城市发展规律大者恒大的原则，郑州房价未来还将持续维持一线城市25%左右的水平。因为房价过高后的代价就是郑州对于人才、产业、资本的吸引力会削弱很多。 综上，个人觉得按照目前的情况来看未来郑州房价涨到均价2.2万左右是大概率事件。究竟这个价位是不是最高，个人不敢判断，等时间来证明吧。 |
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