万科财务悬疑：隐藏的利润去哪了？这些数据出卖郁亮

　　在透镜公司研究的上一篇文章中，我们分析了万科可能隐藏利润的两个潜在动机：一是为来年留存利润储备过冬粮食，防止万科陷入22年来首度业绩滑坡的危局；二是保持低调，防止业绩太好刺激公众和监管情绪而引发更猛烈的地产调控。在接下来的这篇文章中，我们将进一步分析投资者可能感兴趣的另外两个关键疑问：如果万科确实隐藏了利润，那他们可能通过什么方式实现？有哪些财务上的证据表明万科可能在隐藏利润？

　　万科可通过何种方式隐藏利润？

　　首先探讨第一个问题：如果万科真的隐藏了利润，那么他们是如何做到的？

　　关于这个问题，此前有其他媒体或自媒体曾发文作过探讨，有观点认为万科可能通过故意增加销售费用、计提资产减值准备等多种方式来隐藏利润，但在透镜公司研究看来，以上方法确实可以隐藏部分利润，但在万科高达37.5%的惊人毛利润率和巨大的营收基数面前，如果不能“阻止”其营收的上涨，单靠涨费用的方式来调节利润，一来并不经济，二来这么做可供操纵的空间相对来说也比较有限。

　　透镜公司研究认为，如果万科真想调节利润，其最有效的方法绝不是调节费用，而是控制收入确认的节奏——即上面所说的，通过控制营收的增长节奏来调节利润，这样一来，其中可供操纵的空间就“豁然开朗”了。

　　问题是，收入确认的节奏如何可控呢？

　　在透镜公司研究的上一篇文章《万科业绩何以拖后腿：是郁亮错失了机会？还是利润被雪藏？》中，我们曾经提到过房地产企业的特殊收入确认机制，在此我们再次重复一次：

　　最常见的新房交易流程是这样的：开发商与购房者签订新房预售合同（注意是预售，不是销售），合同签订后购房者（或通过按揭银行）向开发商付款，双方约定1-2年后房子正式交付——这本是一个很简单的购房过程，但开发商在会计入账时可就复杂了：由于开发商收到购房款后，标的房产可能仍在建设中，并未实际交付给购房者，因此二者之间的商品房买卖交易并未全部完成（因为标的房产的验收和权属过户交割等程序并未完成，不符合收入确认的必需条件），在这种情况下，基于审慎性原则，开发商只能将收到的购房款以预收账款（2017年及以前）或合同负债（2018年及以后）的名义记入资产负债表，却不能在利润表中将其确认为营业收入——只有在1-2年之后，房子正式验收、交付，业主拿到房产证，交易标的资产权属过户交割完成，此时开发商才算真正完成销售，之前的预收账款或合同负债才可以在其利润表中确认为营业收入。