未来3年房企资金面面临更大压力：高息债风险须警惕

　　3~4月，是房企2018年年报集中发布期。年报可以看作是上市公司业绩的生命线，可如实地反映房企的运营情况，同时，也往往会披露房企未来的发展方向或目标。

　　作为资金密集型行业，资金链对于房企而言至关重要。2019年，房地产企业的债务将迎来到期高峰。但是随着去年融资渠道的收紧，诸多房企在境内的发债受到了影响，而境外发债的成本进一步走高。如果回款与投资未能及时跟上，未来3年间，房企的资金面显然会面临更大的压力。

　　记者通过对部分典型上市房企年报的研讯，分析2019年房企偿债潮的成因以及高息债“救急”的后果，试图提供一个行业的观察视角，厘清在短债密集到期之时，房企的应对、处置方式以及后续的影响。

　　这是房地产行业最好的时代，或许也是最坏的时代。在经历了跌宕起伏的楼市行情之后，不少房企为2018年交出了一张“都挺好”的答卷，在盈利与规模上都上了一个台阶。

　　在过去的这一年，由于市场环境的变化，一些激进的房企在调控与融资的重压下，也短暂地面临了资金的“阵痛”——与之随行的是净负债率的居高不下和可能面临的净利润率下滑。因而多数遇到危机的房企，不得不通过引入战投、变卖资产等方式来渡过难关。

　　冰与火之间，折射出房地产行业当下的发展趋势。2019年，很多房企开始把资金安全放置于首位，在抓紧回款、促进销售等方面狠下功夫，将“现金为王”当作第一信条。

　　“现金为王”的考量

　　对于房地产这个资金密集型的行业来说，现金流的重要性不言而喻，尤其是在行业整体下行的背景下更是如此。

　　当下，行业整体的负债率已经涨至高位。Wind数据显示，A股上市的131家房企中，2018年第三季报负债合计7.89万亿元，较2017年年底的6.6万亿元，增长19.5%。

　　另一个方面，房地产行业的净利润率出现了一定程度的下调。据中原地产研究中心数据，76家已经发布2018年年报的房企中，A股房企净利润率平均为11.9%，相比2017年平均12.1%有所下降。

　　负债率高企而利润率走低，诸多房企采取了相应的措施，比如，更加强调“现金为王”。在万科2018年的业绩推介会上，针对公司负债有所上升的问题，万科首席财务官孙嘉提出，万科的运营模式是现金为王、现金流为基础的管理模式，公司自始至终希望保持稳健的负债水平。

　　据记者了解，一些大型房企在今年开年之后即开始了“抢收计划”与“去库存计划”，其背后都显示出以现金流为基础的目标导向。

　　典型的如泰禾，在开年之后就发起了“1号抢收计划”，最终带来10000组来访，实现单月认购50亿元，为这家资金链紧张的房企减轻了一定的压力。

　　另一家龙头房企也在梳理各个城市公司去化较差、投资收益率较低的项目，发起了“去库存”的计划，并定期考核各个一线公司的完成情况。“对于未来，我们已经很谨慎了。”一名此房企的内部人士告诉记者。

　　“过去几年，货值驱动下，不少房企规模快速增长的同时，库存也剧增。减少库存，快速回笼资金是每家房企都在努力干的事情，资金链紧张的会显得更加迫切。”明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强分析认为。

　　而在另一个衡量房企投资力度的指标上，基本面也正在向着更稳健的方向发展。在此前行业加杠杆的大背景下，多数房企经营活动所产生的现金流净额均为负数，而今年有不少房企这一指标均已回正，例如万科、泰禾等。

　　中指院的数据也指出，2018年百强企业经营活动产生的现金流净额均值为15.7亿元，相比上年提升显著。

　　窗口期融资的危与机

　　虽然房地产市场的基本面没有变化，但今年以来融资方面对于房企发债仍然有所放开。克而瑞数据显示，今年3月，85家典型房企的融资总额为1204.7亿元，环比上升18.5%，同比增长13.7%。

　　融资成本上也处于较低的水平。3月份主流房企的境外融资成本在6%到8%之间，境内发债成本多在5%以内；单月来看，2019年3月房企境外债券融资成本6.77%，达到2018年下半年以来的最低值。

　　这意味着，无论是从规模还是成本两个指标来看，目前都是发债的一个窗口期，尤其是在大量短债即将到期的情况下，许多房企发债的主要目的都是“借新还旧”。

　　例如，恒大于4月15日公布的增发10亿美元优先票据，恒大即表示增发10亿美元债券目的是为现有债务再融资及用作资本支出，剩余部分用作一般公司用途。

　　又如，3月1日，雅居乐公告，已于2月28日发行于2022年到期、5亿美元、利率6.7%的优先票据，所得款项用于为若干现有负债再融资。