政治局会议楼市新信号:不容忍过热 不允许趋势性下跌

　　荣盛发展(10.470, -0.19, -1.78%)首席经济学家 尹中立

　　近日，中央政治局召开会议专门分析和研究一季度经济形势，从会议公报看，相对于去年第四季度的形势分析会，这次有不少新的提法和判断，尤其是对房地产市场而言，去年第四季度没有强调“房住不炒”，而这次再次被提起。有分析人士认为，这是房地产政策拐点的信号。股市里的房地产板块在4月21日的交易中集体出现大跌，龙头股万科等均下跌超过5%。

　　我们认为，房地产政策只是根据市场形势进行了微调，是对3月份以来市场上弥漫的过度乐观心理的纠偏。

　　一、释放新信号

　　4月19日，中共中央政治局召开会议，会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

　　“房住不炒”最早于2016年年底的中央经济工作会议提出，2017年至2018年7月，历次重要会议均反复重申该基调，为了落实该政策定位，有关部门先后出台了多项遏制房地产炒作和房地产投机的政策措施，限购、限贷、限售等政策措施就是典型代表。然而，随着房地产市场出现趋势性调整，以及宏观经济下行压力，2018年10月底和12月13日两次中央政治局会议，都只字未提房地产，2019年政府工作报告都没有再重申“房住不炒”。

　　此次政治局会议再提“房住不炒”，说明中央对房地产市场的形势判断出现了新的变化，对房地产市场的政策基调出现了调整。这次会议认为，宏观经济运行好于预期，也正因为如此，去年提出的“六个稳定”政策这次没有再提。

　　从最近几个季度的政治局会议的精神看，决策层对房地产市场的政策取向是随着市场的变化而变化的，是典型的相机决策。传递出中央关于房地产市场的政策思路是：维护市场稳定运行，不允许市场出现大幅度波动，既不会容忍市场出现过热，也不允许市场出现趋势性下跌。

　　二、房地产市场回暖，多项指标走势超预期

　　中央之所以再次强调房住不炒，最重要的原因是房地产市场在今年一季度出现了明显的变化，按照市场人士的说法，楼市出现了“小阳春”行情。

　　去年第四季度房地产市场已经出现趋势性下滑，因此，有关部门放松了对房地产市场的限制性政策，2019年一季度，政策环境相对宽松，市场预期随之发生变化。在一系列的政策变化中，起关键性作用的是房地产金融政策的变化。2018年前三季度的按揭贷款控制是相当严格的，但今年一季度各家银行办理按揭贷款的速度大大加快。信贷环境显著改善使开发企业的资金紧张得以缓解。另外，减税降费、股市回升等等因素都对楼市回暖起到了一定作用。

　　从今年一季度的市场传导看，首先是信贷放松，由于按揭贷款加快，开发商资金来源增加，再传导到土地市场逐步回暖，土地市场价格上升刺激了住宅（包括一手房和二手房市场）出现价量齐涨的状况。数据如下：

　　融资环境宽松，房地产开发企业到位资金显著改善。2019年一季度社会融资规模增量累计为8.18万亿元，比上年同期多2.34万亿元，其中3月份社会融资规模增量为2.86万亿元，比上年同期多1.28万亿元。一季度的金融数据属历史天量。

　　在总体融资环境宽松的背景下，房地产企业的资金状况明显改善。1-3月份，房地产开发企业到位资金38948亿元，同比增长5.9%，增速比1-2月份提高3.8个百分点，较去年同期提高2.8个百分点。企业开发贷和购房贷款明显改善，国内贷款同比增长2.5%，较去年同期增长1.6个百分点，个人按揭贷款同比增长9.4%。

　　部分城市住宅用地交易回暖，住宅用地交易溢价率显著回升。1-3月份，一、二线城市住宅用地成交面积同比实现上涨。进入3月份，二线城市土地市场显著回暖，杭州、武汉、成都、天津等城市土地成交规模实现大幅增长。各类城市土地交易平均溢价率环比均有所提升，3月二、三线城市土地交易平均溢价率分别达到25.6%、23.7%。（详见图1）

　　房地产开发投资增速持续较快增长。一季度，全国房地产开发投资23803亿元，同比增长11.8%，增速环比提高0.2个百分点。其中建安投资增速4.75%，同比上升5.6个百分点。其中，住宅投资17256亿元，增长17.3%，增速回落0.7个百分点。

　　新房和二手房交易价格均上涨，部分城市交易放量。1-3月份，商品住宅销售面积同比下降0.6%，降幅收窄2.6个百分点。3月当月住宅销售面积已出现小幅增长，一线城市住宅成交显著回升，上海和深圳同比分别增长19.8%和22.6%。3月份70个大中城市中，二手房价格上涨城市数量明显增加，二线城市二手房价止跌反弹，一线和三线城市二手房价格涨幅扩大。1-3月份，北京市、上海市、成都市二手房交易量同比增长12%、45.2%、60.5%。（详见图2）

　　三、房地产市场将整体保持平稳运行

　　2019年，房地产市场调控的总体目标是稳健增长，特别是新中国成立70周年之际，更要求市场平稳，不能过热也不能过冷。当市场预期出现过度乐观的苗头时，中央势必出手进行预期管理。从而熨平市场波动，实现稳地价、稳房价、稳预期的发展目标。

　　4月初起，各大主流媒体均刊文以期引导社会舆论。4月8日，央行旗下的金融时报刊文：切忌炒作楼市“小阳春”；4月15日，中国经营报刊文：一线城市楼市小阳春炒作应休矣；4月17日，前央行统计司官员盛松成在新华社旗下经济参考报发表文章，严厉指出：“应坚持房地产调控不动摇，谨防新一轮房价上涨。

　　在落实一城一策要求下，中央对地方采取预警提示。4月19日，新华社报道指出，按照稳妥实施房地产长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求，住房和城乡建设部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。