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房贷提前还款,不管是等额本金还是等额本息,计算公式都为:月供=每期还款本金+每期还款利息=每月还款本金+剩余本金*贷款利率/12(按月计息).即提前还款与已还多久无关,也就不存在划不划算的说法. 至于到底要不要提前还款?主要取决于房贷利率,以及投资收益.因为上述公式中与之相关的只有贷款利率,如果投资收益跑赢贷款利率,那么便没有必要提前还款.然而,每个人的风险承受能力和投资经验不同,对资产配置带来的收益也就不同,具体还是要看自身的投资收益,并不能人云亦云. 当然了,提前还款还要考虑提前还款手续费,但一般满一年以上不会收提前还款手续费(具体还要看具体的银行).如果没有提前还款手续费,那么要不要提前还款就在于投资收益是否能跑赢贷款利率,与现在的贷款利率无关. 可能有很多人会扯,现在房贷利率大幅上浮,比如上浮20%为5.88%,而自己早期贷款并未出现上浮,如今为4.9%.那么就有一种错觉,自己的贷款利率比别人低,没有必要提醒还款.但是,假如你的投资收益只有2.5%(比如购买货币基金),而别人的投资收益能达到5%(投资中低风险理财产品),那么更没必要提前还款的是贷款利率5.88%的前者,而不是贷款利率只有4.9%的后者,因为折损更多的是后者. 这就好如你开的是杂牌低档汽车,别人开的是品牌高档摩托车,你带着无知去鄙视人家,感觉良好,感觉高大上.然而,事实却是你比别人穷啊! 不过话又说回来了,房贷属于抵押贷款,对银行来说属于低风险投资;而投资者的投资收益要跑赢贷款利率,那么投资风险必然高于银行的低风险.即如果没有产生确切的风险溢价,那么还是提前还款为好. 比如你的闲置资随便找财经网资收益率只有4%,房贷利率却有4.9%,那么应当选择提前还款;比如你的闲置资随便找财经网资收益率有4.9%,房贷利率也是4.9%,那么同样应当选择提前还款,因为你的投资需要承担更大的风险,收益存在更大的不确定性,便没有必要去承担更大的风险,而去抵御较小的风险;但是如果你的闲置资随便找财经网资收益率能达到7%,房贷利率为4.9%,风险溢价高出2.1%,那么这种情况就没有必要提前还款的,毕竟融资成本较低. |
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