利率上浮伤了谁？南宁楼市能否继续狂欢？-随便找财经网

昨天南宁上热搜了，但不是因为什么光彩的事情，而是因为楼市过于疯狂，被《中国经营报》报道了，引发了热搜。相比其他城市，南宁楼市真的很热，近期也准备整顿市场，利率也上调了。但对调控的作用、未来的走向，仍充满未知数。在此，我简单谈自己的看法。

一、谁是调控最直接的受伤者？

近日，南宁多家银行上调了房贷利率，首套房利率基本上浮20%，部分上浮30%。利率上浮会增加购房者的月供压力，表面上，购买二套、多套房的人，其房贷利率上浮更多，月供压力更大，可抑制投机者购房。但实际上，利率上浮对刚需一族的杀伤力比较大，因为刚需一族基本需要按揭贷款购房，而投机者持大量资金入场炒房，往往可以全款购房，对利率上浮具有较大的免疫力。因此，利率上浮并不能马上减少炒房现象。从近年南宁开盘的项目看，较多楼盘采用“全款优先、精装全款其次、按揭贷款最后”的选房策略，多数房源在第一轮选房时就已销售殆尽，留给按揭客的房源寥寥无几。这也反映了南宁有能力全款购房的大有人在。这些人是投机者还是自住客，目前没有权威统计，但自住的人一般不会等攒够一两百万房款才购房，多数自住者想方设法凑齐首付就“上车”了。

除了利率上浮，今年还有一则消息将对楼市产生影响。今年5月份，银保监会印发了《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,要求禁止资金违规流入房地产市场，除查处资金以各种形式流入房企外，“个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房”也是重点查处对象。今年以来，已有多家银行因资金违规流入房地产被罚款。

南宁有多少消费贷款资金违规流入楼市，不得而知。但2016年广西居民新增短期消费贷款为亿元，2017年飙升至亿元，增长十倍（详情参见《居民房贷继续走高，企业存款大量流出——一季度广西金融数据解读》），2019年1-5月居民新增短期消费贷款就已达亿元。相关部门自2016年之后再未公布居民各项贷款情况，因此只能用2016年的数据做参考。当年南宁居民新增短期消费贷款占广西比重为78%，推测近两年每年都有超百亿元的消费贷款资金流入楼市。

当金融市场加强整顿时，依靠挪用消费贷款购房或将变得比以前困难，这又将给刚需客群重大一击。

二、投资客群是否会受影响？

刚需一族将受到明显影响，但楼市还不至于立马萎靡，因为还有投资客群在发力，只要房企适当降价，让出套利空间，投资客群仍会拼命抢房。但调控的影响终究也会传导至投资客群身上，南宁楼市是自住客群和投机客群二者共同作用的，是投机带动、自住支撑的市场。在过去两年时间里，政策宽松、市场自由（无序），大量投机者入场炒房、哄抬房价，人为引起供求失衡、房价暴涨，使市场产生恐慌情绪。自住客群蜂拥入市，为楼市的火热再添一把柴火，也为投机者转手套现提供了机会。但假如自住客群、刚需客群因调控政策的影响而减少了，那么投机者仅凭一己之力恐难以掀起大浪。假如调控长期持续，市场就失去了自住客群来接盘，投机者的套现难度将增加，进而减少炒房现象。

三、1000万量级的市场不会出现成交下降？

近三年南宁楼市保持每年成交1000万平米左右的量级，超越很多一二线城市。造就这个成交量的直接因素是南宁的宽松政策，而非当地的住房需求。当北上广深、南京、杭州、成都、厦门、合肥、西安等城市住房供应短缺、房价大幅跳涨之时，这些城市都出台了限购措施，限制本市户籍居民的购房数量，提高外地居民的购房准入门槛，由此将一大批外地客群挡在了门外。但南宁一直以来都未出台限购措施，只要有钱，任何人都可以在南宁购房，且数量不限，这就使得大量区内外购房者涌入南宁。因此，与其说南宁的市场需求坚韧，不如说是政策导致的狂欢。假如限购，将对南宁的商品房销量产生较大影响，成交量可能会出现较大幅度的下降。

四、地价大幅上涨将支撑房价大涨？

今年南宁地价大涨，那么房价是否也必然会持续大涨呢？其实不一定。地价与房价的关系，是未来的房价预期支撑目前的地价，目前的地价透支未来房价的上涨空间。以龙光的地王为例，龙光愿意以万元/㎡的楼面价拿下五象湖地块，是因为它相信未来该项目住宅可以卖到万元/㎡的价格。而不是因为它能拍出这么高的地价，所以房价就要涨到万元/㎡。该地王的诞生，也向市场传达出未来区域的房价可能将达到万元/㎡的信号，而为了能以更低的价格入手五象湖住宅，避免过几年花费万元/㎡的代价购房，购房者也愿意接受比原有价格高几百数千元的价格马上购房，透支部分未来的涨幅。但房价的透支始终是有限度的，今年出让了多幅楼面价万元以上的地块，并不会让南宁的房价马上穿越到未来三年五年的水平，地王将是房企今明两年的心口之痛。

另外，市场也进入调整期，使房价大涨的可能性更低。根据“居柳州”的报道，今年柳州多个项目拿到预售证后迟迟不开盘，项目蓄客周期变长。为了促进销售，近两个月柳州多家房企都推出经纪人带客奖励措施。其他三四线城市也出现房价涨幅放慢的迹象。在房价上涨之时，三四线城市是最后一批上涨的城市。而当楼市热度下降时，三四线城市又是最早退潮的城市。柳州等三四线城市楼市的变化，或许预示着楼市正在调整。

五、南宁会下狠心调控吗？

南宁经济存在对房地产发展的路径依赖，城市发展模式也是以房地产为带动，先建住宅、楼宇，吸引人口、企业、资金的流入和集聚，最终成为一个成熟社区，把大饼做实。从琅东新区，到五象新区，均为此模式。财政方面也对房地产高度依赖。以2016年为例，当年房地产业税收达亿元，占地税收入的39%，占财政收入的1%。这还只是地税收入，尚不包括土地出让金收入。实际上，近两年南宁的经营性用地出让金均达300亿元以上，占南宁财政总收入的40%以上。房地产就是南宁的城市命脉，动房地产就是动南宁的命脉。

放任房价上涨和严格调控都会对南宁经济产生不利影响，放任上涨会导致中央的问责，主动严格调控无异于挥刀自宫。既要防止房价过快上涨，又要保住楼市的成交量不大幅跳水，最佳方案是限价、限售、整顿市场、增加土地和住房供应以及有限度的限购。

六、面对调控，房企该如何应对？

南宁成为全国楼市乱象典型，问责压力下，地方政府或将大力整顿，短期内房企将面临盈利困难、销售下滑的问题。为回笼资金，房企可适当降低售价、推出优惠政策，给予投资投机者套利空间，吸引其购房。另外，今年监管部门加大力度查处资金违规流入房地产的问题，下半年大量房企融资将更加困难，无力在土地市场杀伐四方，土地市场热度或将有所降温。而为了稳定房地产市场，预计下半年南宁会大幅增加土地供应，资金实力雄厚的房企可在下半年逆周期拿地，为未来的发展储备更多土地。同时加快新地块的开发和销售，迎合市场需求推出毛坯房，实现资金回笼，也帮助政府稳定房价。此前高价拿下的优质地块则放慢开发和销售节奏，静待“春天”的到来。

继续外收也是应对措施，预计很多房企仍然会以外收的方式提高溢价，但会做得更隐蔽，甚至会让中介代为收款，以避免被监管部门查处。但市场压力渐增，高额的外收款或将导致项目去化困难，且顶风作案的危险系数增加。

相关文章推荐