有人说未来几年二线城市房地产投机者就是在瞎折腾，如何看待这种说法吗？-随便找财经网

我认为未来把房地产作为投资的话需要考虑持有成本，过去二十年房价单边上涨，所以房地产成了最好的投资渠道，笔者眼睛也能赚钱，不论是哪个城市，不论是哪个小区，房价都涨幅巨大，但是这种情况未来还会发生吗？

我认为未来投资房子必须要考虑持有成本的，房子的持有成本是什么？房子作为一项资产，是能够产生现金流的，而出租出去就产生了现金了流，但是作为投资你有资金成本，如果你的资金是借贷的，那么成本会更高，最低的成本就是你按揭贷款的利率成本，因为你其他渠道的资金成本肯定会比银行的要高，如果是自有资金，那么银行稳定的投资回报大概就是你的资金使用成本，因为你的资金放到银行的投资理财也会获得收益。

另一个成本就是交易成本，中间的税费，当然这些在一个卖方市场的时候是由买方承担的，但是市场发生变化，作业持有人也需要承担相关税费，这个和地区和市场行情有关，暂时不列入进来。

再一个成本就是时间成本，因为房子是固定资产，流动性很差，如果要变现，这个时间长度可能需要3个月甚至半年时间，这中间的沟通等等都是需要非常大的精力的。

最后的成本/收益，就是你房子的买卖差价，过去因为房价都在大幅的上涨，所以中间客观的差距让投资人获得很丰厚的回报，同时也忽略了房子的持有成本，因为差距的收益远大于持有成本，所以这个就被忽略了。

我们买一套房子如果是按揭的，那么贷款的成本是基准利率4.9%起步的，如果上浮的话更高，这个就是每年需要付出的成本。

举个例子，你购入一套价值100万的房子，首付30%，贷款70万，目前全国首套房利率是5.42%，二套房比这个更高，我们暂且用首套房的标准来计算吧。那么你每年的成本其实就是：70万*5.42%=3.794万，这个就是你的成本，如果你持有房子的期限是3年，那么你的成本就是3.794万*3=11.38万，其实这里面还没有计算30万首付的资金使用成本，尽管是自己的钱，但是放在银行存定期也有1万/年，3年就是3万了。

也就是三年后你的房子如果出售的价格低于111.38万，那么你就是亏损的，当然了房子是可以通过出租获得租金收益的，在一线城市租金回报率是不到2%的，那么在长沙这种二线城市也还不到3%，我们就算3%的租金收益率吧，那么1年的租金就是3万年，3年的租金就是9万，和贷款的利息成本比起来还是要低的。也就是说房子你在投资了几年后，可能还要贴几万块钱。

未来房价还会想过去那样涨吗？我认为不会，一则经济发展速度放缓了，居民的收入增速也会放缓，二则城镇化率已经完成60%，距离70%只有10个百分点，空间远没有以前大了。

未来的城市发展还是以一线城市和强一线城市为主的，会形成城市圈，这些城市会吸引全国或者周边城市的人口，房价有支撑，过去20年的城镇化是城市大发展，也是乡村消减的进程，那么未来城市群的发展，也可能是县镇衰落的进程。

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