中国楼市应是梦醒时分

　　曾经有一套房在我面前，我没有珍惜，在失去之后，才痛悔莫及。这是个被反复提及的段子，从1998年到2017年，持续20年，这种机会始终存在，因此能够将拒绝买房的错误坚持这么多年，恐怕已经不单纯是智商问题。

　　众人皆知美之为美，斯恶矣。世易时移，现在我们可能面临另外一种智商测试了。

　　在过去20年的大多数时期，我都是中国楼市的看多者，人口迁徙和城市化也往往使得楼市成为不劳而获的暴富之地。但这种局势在剧变，尤其是2016年初至今的楼市令人印象深刻。花去也，天上人间。种种迹象显示，再用“时可失，机再来”形容中国楼市可能已不妥，也许楼市已走到了梦醒时分。

　　迹象之一，仍是日本的镜鉴

　　安倍执政以来，日本经济表现良好，股市楼市都有所回暖，但绝少有人会想象日本股市、楼市能收复25-30年前的失地。那些高点似乎永远也回不去了。

　　中国同样有资产价格调整的问题。面对A股，下一个5000点、6000点何时降临？大多数人可能心下惴惴，难有答案。一个高度乐观、高增长、高发钞和高盈利的强劲周期已经远去。楼市也不会是例外，尽管中国作为中等收入国家，其城市化进程和都市圈建设仍将延续，但将楼市作为暴富筹码的时代几乎结束了。

　　我相信很快我们会重新审视日本，并摆脱日本在过去30年是失败者的陈见。中国目前最发达的江浙粤三省面积和日本差不多，但人口是日本的两倍，GDP则不足日本的一半。中国获诺奖人数则不足日本的零头。历史上日本经历的老龄化以及楼市泡沫值得中国认真反思。

　　迹象之二，是居民收入增长的放缓

　　许多人热衷讨论房价收入比，一个较为实用的房价收入比公式是：

　　房价收入比=中位数房价/（动态收入*储蓄率+代际财富转移）

　　这个公式的意思是，能不能买得起房，取决于父母对你的购房资助，你现在挣钱多少和未来挣钱上升速率，以及你能省下多少钱这三大因素。

　　其中最有潜力可挖掘的就是你挣钱越来越快、越来越多。一个人在其25年职业生涯中，如果年薪分别以0%、5%、9%的速率增长，那么25年累计挣的钱，是当下年薪的25倍、52倍和94倍。

　　这有什么含义？这意味着，即便房价没变，但如果你的收入增速从年均9%降至5%，那么房价就相对地涨价1倍；如果收入不增，那么房价相对地就上涨了4倍。

　　日本是个很好的例子，在1994年之后，日本经济增长和收入增长的放缓，使得房价大跌，租金收益率持续上升，但日本年轻人仍然买不起房也不愿买房。

　　看看中国当下约50倍的租售比，以及国际学校昂贵的价格，就不难理解为什么一线城市年轻人舍学区房而直接让孩子海外留学。如果你看不见中国经济增长和个人收入增长的提速，那么大致就决定了，你可怜的、可预见的收入，使房价看起来更高不可攀。

　　迹象之三，是京沪深榜样力量不再

　　尽管许多人居住在三四五线城市，但仍对京沪深的房价津津乐道，并以此确定了对本地房价只涨不跌的坚定信仰。这就是榜样的力量。

　　但看起来榜样在崩塌，京沪深的新房巅峰多出现在约2016年底2017年初，此后新房市场明显萎缩。

　　一线城市，甚至包括厦门、南京，目前连二手房的交易巅峰也已过去。京沪二手房交易价格在过去两年有约10%-20%的跌幅。不仅如此，房屋租金价格涨幅也在趋缓，今年大学生毕业季，京沪都未出现租金跳涨的情况。我们应当看到，一线城市高房价高成交的花繁锦簇，已是流水落花春去了。一线城市甚至连商办楼宇的空置率也在悄悄上升。

　　这种情况在日本已上演过，日本房价见顶之后的20多年，即2016年日本人口才出现负增长，而中国人口峰值出现在约2040年。目前东京都市圈的周边房价都在下跌之中。

　　在中国也需要分清楚城市群和都市圈，长三角是上海为核心，苏杭为接续，宁波南通苏州嘉兴为基础，辅之以庞大的百强县，群体的、有机互动、互为补充的城市群。珠三角也类似。但京津则属于典型的双城记。我们不得不考虑，你是继续相信以极限通勤居住在都市圈边缘？看得见繁华但享用不到繁华，还是退而优居二三线核心区？京沪深榜样的坍塌，甚至还未曾被广泛意识到，房价信仰的根基在动摇，大都市边缘蚁族将快速退潮。

　　迹象之四，大多数人都更节俭了

　　目前中国居民的债务负担率超过50%的国际警戒线，比10年前的约20%有了明显飙升，同时居民债务相当于可支配收入的77%，这显示出居民部门加杠杆趋势明显。存钱见涨不多，欠钱大涨不少，这对楼市意味着什么？

　　分因素去靠：

　　因素之一是经济增长乏善可陈，经济泡沫此起彼伏，这种搭配不寻常。2015年和2018年的股灾、互金泡沫、新能源泡沫等每个泡沫都逾万亿，使居民财富有所缩水；

　　因素之二是居民部门似乎在减税降费的阳光之外，在可预见的未来，12万元以上年收入的个税综合纳税，以及欲说还休的房地产税都在不远处等待着中国家庭。如果考虑到中国居民巨大的贫富差异，那么大多数人的投资和消费行为将日益谨慎和节俭，几乎不存在买一套房，躺着挣钱的可能性了。

　　投资易损、挣钱易税，债务易增，将导致国人暴发户行为只是昙花一现，买买买模式已经终结。许多人曾说，在中国囤房和储蓄具有可替代性，残酷的现实是，储蓄在减少，债务在增加，囤房也逐渐只是个念想。

　　迹象之五，涉房政策不为所动

　　2017年3月以来，史上最严厉的“五限”政策出台并延续至今，政策定力坚持了两年多且不为所动。政策约束将使得处于历史中长期顶部的楼市更快地向下调整。

　　2019年以来，尽管房地产投资还稳定在约10%的增速，但上半年东部楼市销售量为负增长，中部为零增长，西部稍有增长。楼市强弩之末的特征明显。随着房地产融资政策和环境的进一步收紧，楼市下半年由平庸转为疲弱是大概率。

　　这种政策氛围并不令人意外，如果你是五零后官员，那么1998年房改前后大约是县处级，至今有可能享受了多次福利分房，因此60岁以上的老年群体对商品房的感性认识并不多，房价信仰也不强烈，但对实业实体的兴趣浓厚。其群体性地对涉房政策持续偏紧也在情理之中。迄今为止，还看不见楼市调控有任何松动迹象。

　　关于中国楼市，这个音符已经奏响并逐渐消散了，这朵浪花已卷起并已破碎了。你还在留恋什么？你所留恋的都将成为过去。