房地产分裂时刻：倒春寒 小阳春 抢地 金融管控 腐败

　　进入7月以来，银保监会对房地产信托、海外发债进一步严控，标志着房地产金融调控升级，下半年房企融资将更为艰难，不少进入偿债高峰的房企，或将出现流动性困难。

　　7月15日，盛夏，北京。

　　中海地产以79.4亿拿下丰台区造甲村地块，成为今年的新总价“地王”；21天前，这家公司刚刚拿下深圳光明单价“地王”。

　　类似中海这样的大型房企，正在成为土地和并购市场的主导者；另一边厢，不少中小房企却陷入了各种危机，如泰禾集团(7.160, 0.07, 0.99%)、新城控股(30.660, 1.88, 6.53%)，资金链和“黑天鹅”困扰着他们。

　　在中国房地产发展史上，似乎没有哪一年像2019年上半年这么分裂。年初的“倒春寒”、三月份的小阳春、五六月的抢地、七月的金融管控，以及贯穿上半年的房企业务、人事大调整，内部腐败频发，都昭示了这是不平静的一年。

　　在这纷繁芜杂的表象之下，有一条融资的暗线潜行。有无充裕的资金、能不能持续拿到低成本的资金，以及能否自造持续的现金流，是房企所有外在行为的推动力。

　　随着市场的波动加大、融资的持续收紧，不同信用的房企之间，融资能力的分化凸显。

　　进入7月以来，银保监会对房地产信托、海外发债进一步严控，标志着房地产金融调控升级，下半年房企融资将更为艰难，不少进入偿债高峰的房企，或将出现流动性困难。

　　入春后抢地

　　3月之后，7月之前。

　　中间的3个月“小阳春”，是开发商们幸福而迷醉的日子。房子好卖了，融资通畅了，又开始抢地了。

　　在程红（化名）的印象中，过去3个月土地市场的热度，像是回到了2015、2016年。一二线城市地王频出，行业集体性“补仓”的热情高涨，其中6月尤其火爆。

　　程红是深圳一家中型开发商投资部人士。他参与了6月24日深圳的“史诗级”土拍。本场土拍，吸引了数十家房企参与，收金224亿，其中龙华“地王”可售楼面价达6.7万/平方米。

　　不仅是深圳。据中原地产统计，截至6月末，全国50个大城市合计卖地超2万亿，同比增17.4%。

　　分析大家积极拿地的原因，程红认为，首先是地方推出了不少优质地块，宅地供应增加，开发商很感兴趣；其次是很多公司资金充裕了，尤其是央企国企、大型房企。

　　数据显示，上半年，中海及旗下中海宏洋拿地超过25宗，花费640亿，若加上7月15日的北京地王，则已超700亿；自5月份开始，保利发展在土地市场发力，仅6月拿地就超过了240亿。

　　超大型民营房企也是土地市场的主力。碧桂园1-6月累计拿地981亿（权益），融创拿地近700亿。

　　程红所在的公司虽然规模不是超大，但是个进取型公司，老板的目标是两三年内达到3000亿，因此对各个城市的土地都非常关注。今年已在广深拿了几块地。

　　易居智库中心研究总监严跃进指出，资金因素推动房企“抢地”。二季度房企销售不错，此外资金状况回暖，再融资宽松，增加了拿地的底气。

　　Wind数据显示，上半年房地产行业发行债券440只，同比增长42.39%，累计金额3466.03亿元，同比增长29.12%。

　　中指数据显示，上半年房企海外债发行约2615亿元，超过去年全年；信用债发行总额3105亿元，信托超4500亿。

　　不过分化也在加大。同策研究院总监张宏伟表示，2019年上半年，40家典型上市房企融资规模波动较大，融资状况十分不稳定。

　　中大型房企优势尽显。今年截至目前，中海境内外融资数百亿，利率低至2.9%，创行业新低；保利上半年融资超过200亿，利率低至3.6%；融创公告上半年融资金额超200亿，利率7%左右。

　　内部暗流汹涌

　　销售和土地市场的火爆表象之下，房企内部则问题不断，从开发商向运营商转型六年后，房企普遍面临新业务的调整和收缩。

　　房地产龙头万科旗下四大区域，正在对各项新业务进行“修剪”。

　　7月初，被万科列为核心业务的长租公寓，在深圳按下暂停键。深圳万科正对已签约改造的城中村房源进行清退并提供赔偿；同时，万科长租公寓事业部总经理薛峰离职。

　　万科并非孤例。5月，被委以重任的碧桂园集团副总裁、机器人(15.630, 0.01, 0.06%)公司总裁沈岗离职。

　　机器人是碧桂园的重点业务之一，计划五年内投入至少800亿元，打造机器人全产业链高地。负责人的离职，为这一试水业务蒙上一层阴影。

　　此外，龙湖、远洋、佳兆业等公司的长租公寓也在缩减投入。程红所在的公司前两年曾积极布局长租公寓，但目前也已暂停。“老板觉得只把存量做好就不错了。”

　　新业务的收缩也与资金、财务有关。今年年初，万科董事会主席郁亮在内部信中表示，三年不赚钱的新业务，都要砍掉。

　　开发商的多元化转型难见盈利。多位房企内部人士透露，数年来，开发商基本都是用房地产的钱去支撑长租、教育、养老、度假等新业务的投资，在市场好的时候，问题不大；但房子一旦不好卖了，主营业务现金流紧张了，就再难“输血”新业务。

　　如万科万村整改“烧钱”却难短期盈利；恒大曾剥离亏损的快消和粮油，而足球和新能源汽车目前仍是亏损，恒大健康财报显示，去年亏损达14亿；碧桂园的机器人，更是投资不菲，短期却没有任何收益。

　　对资金和财务的重新考量，让房企尤其是民营房企对内部腐败的容忍度降低为零。程红透露，在房企的内部体系中，营销口相对更易套利，这两年爆发的内部腐败大多与此有关。

　　年初，雅居乐地产集团内部通报，海南区域总裁简毓萍、广州区域副总裁蔡小鹏两人，因在营销口、采购口贪污，双双被开除解雇。

　　5月，朗诗地产、保利发展也相继爆出员工腐败问题。

　　21世纪经济报道记者获悉，6月底，某房企巨头无锡公司销售条线爆出一桩贪腐案，相关人员因倒卖内部房源和特价房，涉案金额或超过亿元；另外一家大型央企北京公司营销人员全线“下课”，或与贪污销售“渠道”费用有关。

　　钱根再收紧

　　外热内冷之际，房企的融资也将被重新收紧。

　　普益数据统计，2019年前6月，房地产信托募集资金为4500亿元，创下近几年的新高。

　　然而，拐点已至。

　　近期，监管开启严厉的“窗口指导”：房地产信托不超过2019年6月30日的规模，“432”的通道类、地产公司并购类业务全部暂停。

　　中融信托人士表示，现在回看，严控房地产融资和信托，23号文只是一个开端。