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总体上看，只要不是特殊情况，三四线城市房价是很难达到这个水平的，但是不排除个别地方有特殊情况。 比如山东乳山的海景房房价，真的让人大跌眼镜，如下图是从网上找到的资料，据报道，海景房每平米仅有1800元。 但是，乳山的平均房价也远比这个价格高得多，根据搜房评估网统计的数据，2019年7月，乳山房价均价在4665元/平米，较2-3月份的6000元每平米下跌了20%以上，这说明一些四五线的县城房价确实存在供过于求的情况。 因此，5年之内房价会不会跌倒3500元左右？我认为按正常价值规律不应该出现这种情况，房屋造价有正常的价格决定因素，建设一个楼盘，其总造价是有底线的： 第一是土地价格，三四线城市房产价格中，土地价格大约在每平米1000-2000元左右，这个在建房的时候已经包含了，属于刚性支出； 第二是建筑材料价格，对于高层住宅来说，钢筋水泥门窗管道线路等建筑材料折合到房价中，大约在800-1500元不等，这个也是刚性支出； 第三是人工价格，现在人工费越来越高，人工支出或者替代人工的机械支出占比也非常高，折合每平米造价也在1000元左右； 第四是配套设施费用，小区绿化、电梯、给水装置、供电设备、供暖系统等等配套设施投入，综合造价每平米也在800元上下。 上面四项按最低价格计算都超过了3500元每平方，也就是说，现在的小区新楼盘，如果低于3500元每平米肯定是赔钱的，还没有考虑开发商前期投资，企业管理费用、贷款产生的财务费用等等。 基于上述分析，我认为未来五年，三四线城市房价不可能跌倒2800-3500元以内，像乳山这样的个例应该是少之又少的。 |
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