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50万除以900万，是5.56%的收益率，是不是这就是意味着，这笔投资就是投资900万，永续利率5.56%的一笔投资呢？几天前浦发银行有一笔永续债的投资，利率大约4.73%，很明显，肯德基传统理念上经营比较稳健，楼下有一家开了已经10年了。所以，你可以近似的看做是一笔长期的债权。这样看是划算的，但是，如下几点，你依然要思考。
1、租赁时间。我们看到永续债大约4.73%的利率，如果是银行养老保险呢，你通过年金计算大约是在4.5%的年化左右，由于未来央行利率总体上走低概率较大，比如日本都是负利率。所以，有可能养老保险未来的利率还要低。所以如果这笔租赁足够的久，这是划算的。因为未来你可能无法获得如此高的回报。所以关键问题是，你一口气能够签多少年的租赁。一般超过10年，都是可行的。（有人思路不一样，他认为过几年可以涨租金，从确定性的角度，这个租金涨跌，不一定.）
2、关于商铺折旧的问题。商铺不同于债券的地方，就是他会变旧，市中心的热点地区也会改变。当然也有可能未来还会升值或者贬值。不过升值贬值这方面就不去预测了，我们只说折旧，商业地产产权40年，虽然产权不影响，但是你大致要估算一下，大约一年2.25万的折旧，这样你的租金大约是5.3%的收益率。这和债券不同，债券是可以出售换取本金的。
3、通胀的问题大约没那么严重。一般我们计算会按照现值的方法，但是房地产特殊，房屋价值正相关于通胀，并且和无风险利率也有相关性。也就是说，如果通胀水平高，你可以从房屋出售上面获得更多的增值。
4、维护费用。虽然一般出租人负责维护费用，但是商铺租赁有特殊性，你可以将维修维护的责任交给对方。因为肯德基需要按照其要求装修，那么这部分改造之后的房产维护理应交予他。
综上，900万每年租金50万是合理的，关键问题是需要锁定更加长期的房产租赁合同。而最终你这笔投资是否成功，关键还在于商业地产的增值部分是否实现。
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