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压力测试实施至今超过一年半，按照官方的说法是成绩喜人、效果卓著，否则为什么从今年两三月开始就不断有取消压力测试的呼声，但决策者始终不为所动呢？ 其实换一个角度看，压力测试的严格推行还真是降低了楼市的系统性风险。为什么呢？你看总体成交量大幅下降，新屋建造量下降，一些新楼盘缺乏接盘，不是资金总盘子的活跃度大幅降低了吗？总量都降了那么多，自然不良贷款率也“水退船低”了。很多原本符合资格的人求贷无门，转投其他高成本融资方式，其实积累了更大的风险，但这在大银行的资产负债表里是反映不出来的。所以表面上看当然是一片和风细雨。 但事实上暴风雨正在酝酿之中，这就是市场的结构性风险。不贷款率的下降是以牺牲市场整体活力和健康程度作为代价的。而某些不良贷款并没有消失，它们只是从一种形式转变为另一种形式而已，比如转向风险程度更高的次贷或其他融资方式。难道这种贷款可能的爆雷就不是爆雷了吗？当然不是，一旦爆雷，同样会引起严重的连锁效应。 本公号自二三月份起就多次呼吁降低压力测试率甚至取消压力测试，因为这种“杀敌一千、自损八百”的效应是看得见的，甚至从长远来看，杀敌一千、自损一千五都不是没有可能。但决策层沉浸在不良贷款率下降的虚幻快乐中，他们听不见市场的苦叹。 本地媒体披露，加拿大央行本周宣布调低贷款压力测试利率，从5.34%下调至5.19%，这是该利率自2016年以来首次下降。尽管下调的幅度不大，但是还是令购房者的负担能力有所提高。业内期待，央行在将来继续调低压力测试利率，从而让本国房地产市场复苏。 据专业人士测算，以贷款50万来说，降低了0.15%让购房者的负担能力提高了1.6%左右。以一名年收入为5万元的贷款人而言，如果他以20%的首付、还款期30年买房，那么在新的测试率下，他能购买比以前贵4000块钱的房子。如果他年收入是十万元，则能买下比之前贵8300块钱的房子。 很显然，这个下降来得有些迟了。为什么呢？试想大多楼市从三月至今，均价上涨了多少？你多给个几千元的购买力能有什么用？笔者认为至少要两-三万元的额度放宽，才能跟上市场前进的步伐，对市场实际的交投有所助益。 所以，在市场已经反弹了这么久才来调低一点压力测试率，很有点诚意不足、甚至有设套之嫌。相信很多购房者也是哭笑不得、望洋兴叹：俺都饿了仨月了，你就送来三斤白面，这是啥意思？ 但不管怎么说，压力测试的风向总算是转过来了。记得当时我们公号大声疾呼时，有一些朋友还是坚定地认为压力测试没有错，应该坚决贯彻下去。那么为什么市场都在转暖了，压力测试反而松动了呢？ 笔者认为这是一种被动转向，换言之即决策层已经感觉到了暴风雨来临之前云团的巨变了。虽然表面波澜不惊，但破产潮、失业潮什么的都已经在路上了。假如再不适度放水，那么很可能这一个冬天楼市就会一蹶不振了，因为实在没有多少能够继续支撑下去的理由。 楼市真的垮了，那么牵涉的方方面面可就太多了，不但会反过来对经济构成严重压制，还会大幅影响政府税收，并加剧国民负债结构的灾难性变化。 一些人认为楼市调控就是要彻底，这样才能让中低收入者居者有其房。 逻辑真那么简单的话，那么多经济学著作都白写了。牵一发动全身，因果关系和传导机制、反噬效应，楼市牵涉面实在太多太多。 所以，在这个盛夏，终于有人开始关注和风细雨下酝酿着的狂风骤雨了。尽管有些迟了，但还是希望不要为时过晚。 |
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