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目前房价确实是比较高了，居民负债率也在高位，但是为什房价涨起来容易，跌下来难？下面从三个方面来阐述： 1、持续20年的快速城镇化 1998年房改以来，全国范围才开始有商品房，而20年以来中国城镇化率从30%上升到60%，这是中国历史上城镇化速度最快的二十年，也是规模最大的二十年。产生了天量的住房需求。 而这20年也是中国经济发展最快最稳定的二十年，经济快速增长，居民收入也随着快速增长，对于住房的需求就有了与之匹配的收入支付能力。 除了在2008年出现短暂的次贷危机影响，其他时间经济发展都比较稳当。 2、房地产市场从无到有 1998年以来全国范围才开始有商品房，而之前的住房多不合理，配套落后，人均面积很低，这是从零发展起来的行业。 供给一直跟不上需求，造成供不应求。这是影响房价坚挺20年的基础。 3、有没有只涨不跌的市场？ 海南在九十年代就爆发过房地产危机，一直到1010年才开始恢复。 潘石屹等人在海南房地产泡沫破裂前套现去到了对房子需求最旺的北京。 海南房地产市场泡沫破裂还是因为，短时间内供应过量，而海南的人口跟不上，你可以说是没有人来接盘，但是没人接盘的本质是供过于求。 温州也爆发过房地产危机，房价暴涨，然后再破裂引发房价暴跌，温州房价暴涨是因为实业不振，产业资金都从制造业流出，进入房地产领域，短时间内大量资金从制造业进入房地产领域，造成房价暴涨，但是随着制造业资金的流出，制造业萎靡不振，那么就失去了人口的支撑，没有人口支撑，温州暴涨的房价又跌下去了。 鄂尔多斯也发生过房价暴涨暴跌的情况，过程也是资源型城市带来收入暴增和人口流入，城市更新带来了巨额的现金补偿，短时间内引发房价暴涨，但是这里产业结构单一，资源价格一旦放缓甚至下跌，整个地区经济都受到重创，收入下降，人口流出。房价也失去了基础。 未来房价已经失去了大幅上涨的基础，一个是人口基础，未来城镇化放缓，从每年1.5%到1%。经济从高速增长到低速高质量增长。这是两个最大的约束条件的变化。 M2增速和经济增速是房价上涨的上限，而各城市之间又出现分化，小心温州和鄂尔多斯这样的城市。 |
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