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是否要提前还房贷是我们大多数人都要遇到的问题，那么是否要提前偿还？什么时候还？这两个问题一直困扰着我们。下面做一个简单的分析：
1、是否提前偿还房贷的参考标准
是否提前偿还最重要的参考标准就是你的房贷利率的高低，房贷利率决定了你的资金成本，那么房贷利率高低的参考标准是什么？
房贷利率高低的参考标准是稳妥的投资收益率，而这个收益率一般都是参考的银行理财的收益率，目前一般是4%-5%。这种投资收益风险比较低。
所以如果你的房贷利率是在5%以下的话，提前偿还的必要性不大，可以保持现金做一些投资，如果你的房贷利率在5%以上，那么你有必要提前偿还房贷，房贷利率越高越有必要偿还房贷。
过去几年房贷利率的变化也很大，高的时候比如2018年11月，全国首套房房贷平均利率是5.71%，而2017年初的时候全国首套房房贷平均利率是4.45%，这个差别是非常大的，当前的首套房房贷平均利率大概是5.42%。
房贷利率受调控影响比较大，有些城市上浮很厉害，比如30%，有些城市甚至是40%。如果是这样的情况，那是非常有必要提前偿还房贷的。
2、提前偿还房贷和已经偿还的时间有关系吗？
其实是没有关系的，无论是等额本息还是等额本金都是一样的，什么时候提前偿还都是一样的。
这是因为银行房贷利率的计算方式是按照剩余本金在房贷利率条件下的使用时间计算的。前面偿还的利息多，那是因为本金多。
最简单的理解就是，你提前偿还省掉的利息就是剩余本金在剩余期限下在房贷利率下进行房贷产生的利息。
比如你还有100万本金未偿还，剩余期限是20年，利率是5.5%，那么你现在提前偿还，省掉的利息就是按照房贷本金100万，房贷期限20年，房贷利率5.5%，在等额本息/等额本金的方式下产生的利息。
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