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商铺的租金收益率跟住宅的租金收益率计算方式上面应该有比较大的不同。 一般我们在计算住宅收益率的时候，是按照11个月的租金来计算，但是计算商铺的收益率，只能用10个月，甚至更低。这跟管理费有很大的关系。 比如这里说的年租金22,000，是指每个月都出租，换句话来说，月租金1800。但实际上商铺的出租率，应该以平均每年至少一个月空置期来计算，而在一个月里面，管理费还得自己交，重新招租也存在中介的费用，所以商铺平均每年有一个月没有租金，反而要拿出1~2个月的租金，来交管理费和中介费。 因此商铺的年租金应该按9~10个月来计算。所以这个商铺的实际年租金为18000，因此租金收益率10%. 02，是否划算？ 只看静态的租金，收益率10%，10年可以收回成本，现在还有26年产权，这是划算的。 如果看动态的租金，就要考虑这个商铺未来的租金是涨还是跌。假如未来的租金能够上涨，租金收益率会更高，而且现在18万的铺子，会随着租金上涨而产生价格的上涨。未来就不止18万，价值可能会变成28万，升值更高。 但是如果反过来，租金下降，或者空租期不断增加，那么收益率也会下降，商铺的价值也下降。 在像广州这样的大城市，以前很旺的综合商业体里面的商铺，一楼的，现在也会出现2~3个月的空置期，管理费还得业主继续交，换句话来说，年租金平均下来只能算7~8个月，这样租金收益率就已经很低了。 所以这个铺能不能买，要看所在地段未来铺租的涨还是跌？ 成都算二线城市，假如是三线四线五线城市，商铺投资就要更加谨慎了。这方面我也写过几篇文章，关于商铺的投资，尤其关于中小城市商铺的投资的注意点，那一篇文章的阅读量非常大，所以我放在菜单后台，关注我之后可以查阅。 |
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