既非好消息也非坏消息，是中性的消息，最近LPR的形成机制有了新的变动，房贷市场利率也跟着变动，而8月的五年期LPR为4.85%，比此前央行的基准利率5年期以上的4.9%要低一点，有人认为这是变相降息的方式，其实这是想多了。

1、10月8日起房贷的变化是什么？

根据央行最新的政策公告，从10月8日起新的房贷的房贷利率的计算方式就发生变化，新的房贷利率计算方式为：房贷利率=LPR+加点数值，而加点数值由具体贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

而LPR是有两个期限产品，分别是1年期和5年期以上的期限产品，最新的1年期LPR为4.25%，而五年期LPR为4.85%。

但是LPR是每个月都会变化的，具体在每个月的20日9点30分由全国银行拆借中心公布。目前来看，8月份的5年期LPR是4.85%，比此前央行规定的5年期以上的贷款基准利率4.9%要低0.05%，这个影响并不大，因为很可能过两个月5年期LPR就涨到了5%了。

2、此前的房贷利率是如何确定的？

此前（2019年10月8日前）的房贷利率计算公式为：房贷利率=基准贷款利率*（1±变动幅度），各个商业银行会在央行规定的基准贷款利率基础上进行一定比例的浮动，比如在2016年的时候会进行利率打折，比如打个九折，那房贷利率就是4.41%；比如2018年有不少城市首套房利率上浮30%，那么房贷利率就是6.37%。

由此可以看出此前的房贷利率是非常依赖央行的贷款基准利率的，但是这个利率经常不变动，上次调整还是2015年的时候，已经过去4年时间了，但是4年中中国的经济发生了不少的变化，这个就导致央行的基准利率无法跟随市场的脚步。

不过现在用LPR来代替此前央行的贷款基准利率，而LPR又是由央行以及商业银行共同根据市场的变化形成的。

3、LPR是如何形成的？

LPR的全称是贷款市场利率报价，他的构成是这样的：LPR=MLF（中期借贷便利利率）+加点；而MLF是央行每个月都要操作一次的，目前7月份的MLF为3.3%；

所以MLF主要是由央行决定的，那么“加点”是由谁决定的？加点是由商业银行决定的，是商业银行根据市场情况做出的决定。

具体的情况是，在每个月的20日9点前各个商业银行（目前是18家商业银行）向全国银行拆借中心提交利率报价，然后全国银行拆借中心去掉最高和最低的报价，剩余的报价采取算术平均值的方式获得一个利率，这个利率就是当期的LPR。

由此可以看出，LPR更加符合市场的实际情况，而且也兼顾了央行对利率的调节作用，总而言之这是利率市场化改革的核心。

此前存在央行基准利率和市场实际利率两种利率，这是“利率双轨制”，此次LPR的形成机制的进一步完善是利率市场化改革的更进一步。