房子现在在国人的眼中，居住属性下降，投资属性上升，因为过去已经证明买房可以获得财富快速增长，买房能不能抵抗通货膨胀，我的观点是能，过去的数据已经证明房子是战胜通货膨胀的优质资产，现在和未来也可以战胜通货膨胀。

过去房地产已经证明是能够抵抗通货膨胀的

我国住房制度演变要划分为3个主要阶段

• 新中国成立后到1978年以前，住房由政府统一建设、分配，居住水平低；

• 1978年开始改革开放，通过提租、出售公房、停止住房实物分配，启动商品房市场；

国家统计局数据显示，1984年，城镇居民居住公房的户比重为88.2%，而居住自有房的户比重仅有9.4%。而且，这一年城镇居民人均居住面积也不过9.1平方米，居民改善住房条件呼声很高，但是当时收入不高，金融政策支持不够，导致大量的新建房屋没有人购买，举一个从网上看到的例子。

1989年上海住宅年初出售11000多套住房，成就不到1/3，原因是价格昂贵，每平方价格最高为2300元，令人咂舌。北京提供2万多套住宅，每平米约1600元-1800元，如买二居室，少说也要6万元，一名大学生从参加工作起日日节衣缩食，每月存50元，需要100年才能买一套房。

例子里面提到的100年才能买一套房，是不是似曾相识，是的，现在在上海，按照上海的平均工资计算，除去吃喝必要消费，大约也是需要100年才能买得起一套二居室。

• 1998年，全面推行房改，商品房市场开始阔步前行，房价进入快速上涨通道

我国的房价快速增长是从1998年房改开始的，1998年之后的全面房改阶段，供需两端都开始全面加速。从需求端来看，一是福利分房制度的取消，导致绝大多数民众只能转向购买商品房市场；二是住房金融制度又为居民购房降低了门槛，政府推出住房公积金贷款加上商业贷款制度，相当于为居民在购房问题上加了杠杆，进一步放大购房需求。此外，中国城镇化进程不断推进，进城之后的大量农民也是潜在的购房群体。从1978年到1998年，我国的城镇化率从17.91%增加到33.35%，增加了15.44%；而从1998年到2018年，我国的城镇化率从33.35%增加到59.58%，增加了26.23%，是比过去20年提升了10%，其中房地产行业贡献巨大。

国家统计局公布的数据显示，全国住宅商品房销售均价为从1999年每平米1857元上涨到2018年的每平方8544元，年复合增长率为8.36%，如果使用3倍的杠杆，年复合增长率为24%左右，年化收益率70%左右，可以解释为1999年用1万元投资1套住宅，2018年卖掉后的收益为13.3万元，这是全国的平均水平，一线、二线城市的涨幅不止这么多，这些数据都可以证明过去买房是能够抵抗通货膨胀。

未来房子是可以抵抗通货膨胀

未来的房子是看涨的，但是不会像过去涨的那么快，房价已经到了拐点，这个拐点不是说房价会下跌，而是说房价会缓慢的上升。

M2增长率已经下滑到只有8%左右，未来通货膨胀、货币贬值的速度也会变慢，和房价缓慢涨幅方向是匹配的。

未来房价继续上涨的原因有如下原因

• 原因1：城镇化进程推动房价继续上涨

下图是我国从1999年到2018年的历年城镇率数据，1999年我国的城镇化率为34.78%，2018年的城镇化率为59.58%，过去20年我国城镇化率增加25%，是一大经济奇迹。全国住宅商品房销售价格从1999年每平米1857元上涨到2018年的每平方8544元，年复合增长率为8.36%。

对比发达国家的城镇化率数据，发达国家的城镇化率在80%左右，我国未来肯定会迈入发到国家行列，大量的农村人口会转化成城镇人口，对比2018年的城镇化率数据，我国还有20%的空间，相当于未来还有2.8亿的农村人口变成城市人口，这部分人口需要大量的住房，为房价继续上涨提供源动力。

• 原因2：经济继续发展和居民收入继续上涨，推动房价继续上涨

下图是我国从1999年到2018年历年的GDP，我国的GDP从1999年的只有9.05万亿元，上涨到2018年的90.03万亿元，年复合增长率上涨12.85%，全球同期只有中国能做得到，经济的发展会带动居民的收入增长，城镇居民的年工资从1999年只要9000多元上涨到2018年的82461元，过去房价能够增长，核心要素是居民的收入再增加。

原因3：房地产的投资属性推动房价上涨

下图是过去20年M2历年年末余额和住宅商品房销售价格，过去20年M2货币量年复合增长15.44%，虽然M2不做作为货币贬值的唯一指标，但是绝对是货币贬值的重要参考指标，从媒体公布的数据，我国货币年贬值率为8%，过去20年住宅房价的在使用杠杆的前提下年复合增长率为24%，远远超过货币的贬值，所以房子的投资属性在房价的上涨周期中已经深入人心。

很多人从过去房价上涨中实现了财富的快速增长，积累了大量的财富，因为身边大量因买房实现了财富快速增长的例子，受此影响大部分居民都把房子作为避险、保值增值的资产，这些会推动居民继续购买房子，从而给房地产带来源源不断的购买力。

• 原因4：我国居民的购房情怀

有房子，才有家的样子，这是中国眼中亘古不变的传统！很多人将拥有自己的房子作为毕生追求的目标，而房子作为固定住所，在国人眼中一直以来就是一个安全感系数比较高的因素，不仅是在外漂泊的游子，还是即将面临结婚的女子，都会在第一时间考虑是否所在的城市有没有固定住所，这样才能给他们带来一份安全感和归属感，中国特有的丈母娘文化，大部分丈母娘会要求女婿结婚必须买房，2010年的一项调查显示，全国仅不足两成的丈母娘面对高房价，表示愿意接受租房女婿，这也印证了丈母娘们间接“推高房价”基本属实，而且中国每年有800万城市新增家庭，这些新增家庭都需要住房。

另外中国特有的户口政策，有了房才能在城市拥有户口的可能性，孩子的上学问题才有可能得到很好的解决。

• 原因5：供求矛盾推动房价继续上涨

2004年是我国房地产市场和土地市场的转折点。这一年，我国土地出让全面实行了“招拍挂”制度（招标、拍卖、挂牌），这使得土地供应增速大幅减慢。在2005年之前的8年，我国土地出让总面积的年平均增速为28%。而在从2005至2017年这13年中，土地出让年平均增速仅为-4%，比前些年下了个大台阶。城镇住宅完工面积增长也走出了类似轨迹，平均增速从2005年前的17%下降到之后的4%，随着土地和房屋供给增速的大幅下滑，房价增长明显加快。因此可以说，土地和房屋的供给不力是过去十多年来我国城市房价持续上涨的根本原因，地方政府因土地审批的垄断权总是倾向于减少土地供应、推动价格以获得更高的收益，这些是经济规律使然，而且土地的资源是有限的，未来房地产的供给端短板会继续存在。

综上所述，过去的数据已经证明房地产是抵抗通货膨胀的优质资产，未来随着我们城镇化继续推进、居民收入增长等原因，房价会继续上行，而货币贬值减慢，缓慢的房价增长可以抵抗货币贬值和通货膨胀。