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在我的观念里，理财和投资是有很大区别的，理财往往意味着跑输通货膨胀率，而投资是可以战胜通货膨胀率的。
就好比目前大部分的理财产品是跑不赢通货膨胀的，普遍为4%-6%左右的收益，落后于通胀率，贬值！！
而对于商铺来说，如果能够买到合格、优质的铺子，那么它们的收益是可以战胜通胀的，保值甚至增值！！
但是如果买到了劣质的商铺，那只能“三代养一铺”了。所以，从远景来看商铺是比理财更有优势的，但是从风险来说，商铺的投资也是比理财更大的。
那么如何选出一套有价值的好铺子，就是一个投资者需要了解的问题了！
第一、买商铺最重要的就是看租金回报率。
因为商铺的升值收益率非常小，原因就是商铺的增值税和其他税费成本非常高，导致了看似商铺的总计有所提升，但是扣除税收后，其实所剩无几。
就拿其中收费最多的增值税来说吧：
土地增值税（卖方承担）按增值部分征收
增值50%以下的按30%征收；
增值50%—100%的按40%征收；
增值100%到200%的按50%征收；
增值200%以上的按60%征收；
也就是说，如果一套商铺的成本价格为100万，如果升值了到了201万，那么你所要交纳的增值税就是（201-100）x50%=55万，实际到手收益仅有46万。然后还得扣除其他的税收和费用。
所以，商铺的价值一定要看租金回报率！！商铺投资回报率到底多少合理?收益率7%是分水岭！
按照租金回报率来看的话，商铺其实可以分为三个等级：
1）现在普遍的商铺都是在3~6%左右的租金回报率，我们称之为不合格商铺，因为跑不赢通胀；
2）高于7%以上的租金回报率商铺，为合格的铺子。但是投资的门槛非常高，少则几百万，多则上千万，主要集中在一线，新一线和强二线这样的大城市之中；
3）租金回报率在10%-15%左右的商铺，这些商铺基本都是内定的，只会作为抵债或者赠送的方式，给予许多公司老总和关系户，很少在市面上流出。基本都是直租不卖的；
所以投资商铺的第一个重要条件就是选择一套合格的商铺，以租金回报率7%以上为标准！这样的铺子甚至未来租金递增也很明显。
第二、买商铺还得看地段！
地段是你租金的保证，更加是你出租率的保证，如果说房产是地段为王，那么商铺那就是地段决定生死。
我自己有两套商铺，我身边许多朋友也参与了商铺的投资，我们很能深刻的感觉到地段差异带来的优越性。
我的朋友他的商铺离我只有不到10米的距离，但是位置属于四岔口，他的租金回报率可以达到10%。
而我的商铺仅仅只是沿街铺子，离他的只有10米不到的距离，租金回报率仅有7%。
当然了，我是幸运的，至少租金回报率是合格的。在我们二楼，三楼买铺子的投资者，许多人的租金回报率仅有3%-6%，甚至还有许多空租，未出租的状态。
所以对于商铺的地段来说是非常重要的，尽量购买一楼，沿街，靠十字路口的商铺。因为商铺地段为王，几十米的差距都有可能拉开很大的收益距离，并且商铺里有局谚语就是“转角为王”，就是在路口，有转角位置的铺子往往都是首选。
第三、买商铺投资还要看城市、人口、以及消费实力。
第一份饮品数据可以说明这个问题：
在统计的15个城市中，轻餐饮的饮品店数量有增有减，与1年前的数量基本持平；
南方城市依旧领跑，“珠三角”数量增加，“长三角”小幅下滑；
同样是南方城市，所统计城市中珠三角地区的门店数量有所增加，像广州、深圳，以及图中没有显示的城市东莞饮品店数量突破10000家；而长三角地区普遍有减少，上海、杭州、南京均是1年前的数量更多。
北上广深门店数占全国的12.4%；
北上广深四个城市的饮品店数量占全国的12.4%，依旧是饮品的主力市场。
非一线城市东莞饮品店数量突破万店大关；二线城市潜力巨大。
超一线城市咖啡馆激增30%！
我们可以从中发现，一线，新一线，强二线的商铺为投资密集区域。
再来看看各城市的商铺数量，除了一线城市之外，新一线城市的商铺投资数量其实也不赖！
排在前四位的城市市区常住人口均超过了1000万人，而商铺数量最少的厦门市区则是389万人，人口数量也是排名最末。
其中直辖市重庆商铺数量最多，达到26.2万家，市区内的2100万常住人口，带来了庞大的日常消费需求。
四川省会成都以21.8万家商铺排在第二，市区常住人口也达到了千万人；
武汉、天津分别排在第三和第四的位置。
厦门常住人口最少，商铺数量也排在了最末的位置。
需要说明的是，苏州全市商铺数量达到19万家可以跻身前三，不过一半以上都来自于昆山、常熟、太仓等县市，实际市区商铺数量为8.2万家，因此排在了倒数第二的位置。
对于这些城市来说，不仅人口红利优势非常明显，更重要的是消费水平非常高，按照人均入店消费来看，基本可以达到30-50元的价格，非常不错。而三四五线的人均消费，则少很多！！
可以看出，对于一线，新一线，强二线的城市来说，商铺的需求旺盛，也源于他们的人口红利。所以，带来的商铺投资需求远远会比三四五线城市更有潜力。
第四、就是尽量买可以重餐饮的商铺，这将直接决定了你的租金和出租率。
目前电商冲击非常厉害，大部分实体商铺都会受到不同程度的打压，但是其中餐饮类的需求反而更旺盛了。
我们可以看在许多一线城市和新一线城市之中，餐饮类的商铺创业占比达到了30%~40%左右，成为了租借的主力军。
而其他的娱乐，休闲，超市，商品类的商铺出租分布于山下的60%~70%。所以，如果你的铺子是可以做重餐饮的，有资格办理重餐饮营业执照，开通天然气等的，那么将大大提高你的出租率和租金回报率。
第五、投资商铺还需要注意的其他事项！
1）尽量不要买包租的商铺，因为里面猫腻太多；
2）尽量不要买二手的商铺，要买新铺子，因为新铺子的成本会比二手铺低很多；
3）买铺子投资要实地考察，千万不要只听不看；
4）尽量买靠自己近的，因为商铺的杂事比较多，远的话来来回回很不方便！
5）买商铺尽量不要买商城类的，如果一定要买，请买有大品牌支撑的！因为商城里的商铺基本都靠着品牌力量和宣传吸引人流，如果碰上了普通开发商和没有雄厚实力的，基本都会变为鬼城！
最后，我对于商铺投资的总结！
虽然说现在大部分的商铺无法做到“一铺养三代”，但是只要你能够找到合格、优质的商铺去投资，那么”一铺养一代“还是没问题的，并且还能够达到保值，甚至升值的目的，对抗通胀。
而我对于商铺未来前景看好的原因也有以下几点：
商铺属于耐久商品，稳定性高；
商铺需要养，越老越值钱；
租金的递增保证了租金长期的收益；
黄金地段商铺有着唯一性、稀缺性、不可复制性的特点；
大量的炒房客已弃宅转战商业地产，商铺的升值空间大；
现在国家政策调控的是住宅房，而不是商铺；
目前国内很多大型开发商转战商业地产；
记住，做老板，不如做老板的房东！想要战胜通胀，靠理财是不可能的，只能靠投资，而世界上大部分人能够参与的优质投资，无非就是金融和地产，商铺就是地产其中之一。
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