报告：房贷利率上涨潮进一步蔓延 短期下行可能性不大

中新经纬客户端9月11日电 融360发布2019年8月中国房贷市场报告。8月，全国首套房贷款平均利率为，环比涨3个基点；二套房贷款平均利率为，环比涨2个基点。此外，房贷利率上涨趋势的覆盖城市数量和上涨幅度，均呈现出上升态势。短期来看，房贷利率下降的可能性不大。

全国首二套房贷利率平均水平再上涨

近一年全国首套房贷款平均利率走势 数据来源：融360大数据研究院

近一年全国二套房贷款平均利率走势 数据来源：融360大数据研究院

报告显示，2019年8月，全国首套房贷款平均利率为，环比上涨了3个基点；二套房贷款平均利率为，环比上涨2个基点。

个人住房贷款新政要求未来新增房贷将参考LPR进行加点定价，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。最近一个月5年期LPR水平为，8月全国首套房和二套房贷款平均利率水平相当于在此基础上分别加了62个基点和93个基点，均远高于新政规定的利率下限。

覆盖城市数量和上涨幅度均呈上升态势

8月一线城市首套房贷款平均利率 数据来源：融360大数据研究院

8月部分二线城市首套房贷款平均利率 数据来源：融360大数据研究院

报告显示，2019年8月，首套房方面，17城市房贷利率水平有所上涨，16个城市维持7月水平，仅武汉、东莞和长春3个城市的首套房贷利率水平有所下调。

一线城市中，8月广州地区首套房贷款利率平均水平环比上涨了4个基点，其他城市维持7月水平不变；二线城市中，苏州、无锡、沈阳、长沙四个城市首套房贷款利率平均水平均三月连涨，沈阳涨幅高达23个基点；昆明、佛山、成都、杭州地区也实现俩月连涨。

此外，无锡地区的首付政策也发生了变化。之前，无锡地区首套房的主流首付比例为最低3成，8月多家银行将最低首付比例上调至4成，和二套水平一样。

综合来看，与6、7月相比，2019年8月，房贷利率上涨趋势的覆盖城市数量和上涨幅度，均呈现出上升态势。

超百家银行利率水平低于新规下限

报告表示，绝大多数人的房贷都是5年期以上的长期贷款，在新的房贷定价机制下，未来的定价基准也主要为5年期LPR水平。如果按照目前的LPR水平，那首套房的贷款水平下限为，即贷款基准利率的折；二套房贷款水平下限为，即贷款基准利率的折。

报告监测的35个城市共533家银行分(支)行中，除了停贷银行外，共有19家银行首套房利率水平仍在当前基准利率上执行优惠政策，且都位于上海地区；116家银行的二套房贷款利率水平低于，主要分布在上海、厦门、天津、深圳、广州等19个城市。

报告分析称，房贷新政10月8日起实施，也就意味着，如果9月20日LPR的最新报价没有下行，这些银行都必须上调自己的房贷利率水平，进而又会带来大量城市房贷利率水平的进一步上涨。

而且，这只是全国统一规定的房贷利率下限，各省级市场利率定价自律机制在统一信贷政策基准上，还要根据当地的房地产市场形势，确定辖区内的加点下限。也就是说，各个地方的下限存在更高的可能性，不过短期来看，仅仅因为LPR新机制就调高各省实际房贷利率下限水平的可能性不大。

三城市房贷利率均值低于新规下限

报告显示，2019年8月，全国首套房贷平均利率最低10城市的名单没有发生变化，除杭州和哈尔滨地区利率水平有所上涨，其他10低城市的首套房贷款利率均维持7月水平。二套房贷平均利率最低10城市中，厦门最低，二套房平均贷款利率水平为，天津次之，为。

按照个人房贷新政的规定，上海地区的首套房平均贷款利率低于目前规定下限()；厦门、天津地区的二套房平均利率水平低于规定下限()，后续，这几个城市的房贷利率整体水平势必会有一波上涨。

报告还显示，2019年8月，多城市再次上调房贷利率水平，但首套房贷利率水平最高10城市名单未发生变化。苏州利率水平环比上涨1个基点，仍为最高；南宁也加入首套房贷款利率破“6”行列。排名前五的城市，参照新基准LPR来看，其利率水平的加点都超过了100个基点。

报告监测的35个城市中，2019年8月，17个城市首套房贷利率平均水平有所上涨。沈阳地区涨幅最大，高达23个基点，该地区7月首套房贷款利率最高水平为基准上浮10%，8月多家银行将其上调至基准上浮15%甚至20%，二套房涨至基准上浮20%-25%；济南地区在6月下调房贷利率后一直保持平稳，近期各家银行进行了一轮集中上调，带来了济南地区环比上涨18个基点的涨幅；除此之外，南昌、昆明、南宁3个城市8月涨幅也在10个基点以上。

短期内房贷利率难回调

报告分析，这一轮的房贷利率上涨趋势，各地多是国有行及股份行带头上调，其他银行跟进。从资金成本的角度上讲，国有大行的资金成本往往较低，而个人住房贷款又是国有银行非常重视的个人信贷资产，上调房贷利率的内部压力和内部动力相对较小，这波调整可能更多地带有政策意味。从这个角度讲，预计未来短期内房贷利率难以回调。

降准带来银行融资成本下降，但不会传导至房贷水平。报告表示，需要注意的是，央行这次降准虽然降低了银行的融资成本，但不管是降准措施，还是LPR新报价机制的推出，最终都是期望通过银行传导可以降低贷款实际利率。短期来看，这轮政策主要是为了降低实体企业的融资成本，房贷利率下降的可能性不大。

LPR短期带来房贷利率轻微波动，整体水平仍将保持稳定。报告分析称，近期LPR新报价机制、个人住房贷款新政出台，未来个人住房贷款利率将会参照LPR进行定价，从理论意义上说，倘若LPR水平下降，最终会带来房贷利率水平的下降。

但首先，这只是全国统一的房贷利率最低下限水平，各省级实际执行水平还需根据当地的房地产市场形势，进行再次加点确定当地下限，优先保证新定价机制不会给房地产市场带来刺激。另外，央行相关负责人也明确表示，房贷利率水平不下降。

整体来说，LPR只是一个中性的调控工具，用来服务政策，而非影响政策。目前虽仍处在过渡期，但已经有广州、深圳、山东等地的部分银行采取了新定价机制，部分银行实际水平和原来保持一致，即加点数值根据之前的实际房贷利率水平减当前LPR水平倒推得出；部分银行则完全依据LPR加点进行报价，但实际执行利率也和之前变化很小，多数可能是由于银行为方便管理，进行整数位加点带来的偏差，房贷利率水平将基本保持稳定，对用户利息支出不会有太大影响。

报告预计，过渡期内，会有越来越多的银行在系统改造和合同修改完成后，开始对新增房贷使用LPR来报价。随着新定价机制的逐渐成熟，各银行普遍都会对LPR进行整数位加点，而非简单依据现有水平倒推。短期的波动不可避免，但应该都在用户的心理接受范围之内。而且，考虑到LPR未来下行的市场预期较大，房贷用户在接受新的定价模式和合同签订上也会比较顺利。