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一、静态对比。 把想提前还款的资金定存在银行，这笔资金不动，而房贷的每月还款额另外用收入逐月偿还，实际上等于把这些用于定存的钱作为独立的理财资金，用这些理财收益来对比剩余未还的房贷资金利息，忽略自己每月还进去的本金的影响，有利差和本金变化的存在，收益当然会超过房贷的利息。 举个例子，假设100万的房贷，以等额本息的方式来看，在还了10年（120期）后，还剩余房贷本金82万左右未还，如果手上有82万现金，此时提前还了，那后续还有20年47万左右的利息就省下了；而如果暂不还，把这82万以5.45%的年化利率以5年为单位转存到20年，每5年把利息放进本金重新做一次5年期定存，总利息达到134万左右，即使不把每5年的利息计入本金，仅用82万以5.45%的年化利率连续转存20年，最后利息也有90万左右了。这样在忽视房贷计算本金在递减这个因素影响的背景下，利息收益比房贷利息支出要高出不少。 二、动态对比。 上面这种对比方式虽然很直观，也有很多人都会这样算，但实际上这样不算真正对比定存和房贷之间的关系，因为房贷是需要每月都往里面归还本金的，上面例子中的82万未还的房贷本金，在接下来的每个月都会因为还款而递减，如果拿手里的82万现金动态地做对比，一边拿着这些钱做理财，一边用这些钱归还每月的房贷，不考虑用其他收入来取代这手里的82万，那算起来就比较复杂了，需要先预留出5年应该还的房贷做活期，用剩下的做5年定存，如果循环，可以肯定的是，随着手里现金不断减少，存款收益也会大打折扣。 |
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