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一铺养三代已经成为历史，三代养一铺成为现实。在经济下行压力增大的今天，投资商铺要谨慎。 如果手上有900万元，按照最保守的理财方式，选择银行三年期大额存单，可以轻松获得4.2%的年收益率，也就是一年很容易获得37.8万元利息。这是没有任何风险的理财方式。 如果把每年的利息再拿去存大额存单，10年下来起码能有470万元收益，也就是900万元变成1370万元。 如果自己有900万元资金，买下后年租金50万元的话，租金回报率5.56%，看起来似乎还不错，但是实际上存在诸多风险。如果从回本时间来看，18年才能回本，投资价值不大。 具体风险如下： 1、首先资金较多，一旦投入后再想转卖是非常困难的。 2、假如肯德基如今的租期到期后不续租，或者租金大幅下滑，收益率会大大降低； 3、房产税三年内落地概率极大，而房租收税是一定的，即使按5%的税率，50万元也要变成45万元。 4、商业房产只有40年产权，当下还剩多少年是关键，到期后一般还会产生一笔不菲的费用续期。 5、当前房价处于高位，未来有大幅下降的可能。 6、900万元是所有税费都算在里面还是没有，原房东的个人所得税谁来承担。 如果一下子拿不出900万元，那么这个商铺更没有投资价值了。 商业贷款首付50%，贷款基准利率6.55%，一般上浮10%-20%，也就是至少7.20%。 自己拿出一半，也就是450万元，贷款450万元。贷款时间最长10年，还不能超过产权剩余年限。 就以利率7.20%，贷款450万元，10年来计算： 等额本息的还款方式，每月还款5.27万元，一年下来就是63.24万元，租金尚且不够还房贷，每年自己还要贴13.24万元，10年下来就要支付182.57万元的利息。 最起码贷款时间内，自己支付了450万元是完全没有收益的，而十年累计再往里贴132.4万元，也是没有收益的，十年后房子才完全属于自己。 拿450万元存银行三年期大额存单，4.2%的年利率，一年利息18.9万元，利息继续投资，按4%收益率，10年下来也能有236万元，本息总和686万元。 如果肯德基不再租用或者租金下降，那么自有资金够还房贷吗？ 如果10年后房价下降了，那这10年是不是白买了，还亏了本金？ 商铺不是你想卖，就能有人买。过高的税费，过高的总价，注定了接盘侠稀少。 总而言之，这不是一笔小投资，存在诸多不确定性，风险很大，收益率不突出，不适合投资。 |
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