现在做商铺的投资还合适么？-随便找财经网

　　蒋老师观点：商铺投资要谨慎，虽然这个商铺看起来有肯德基的保障，而且租金看似不低，但是综合来看，商铺投资的坑比较多，建议谨慎入手。

　　肯德基还能租多少年？

　　肯德基本身是一个吸引人流的重心，不仅仅可以做好自身的经营，而且还能够带动周边的商铺。这样周边商铺都旺起来了，对于商铺本身的升值也是有帮助的。

　　但是肯德基能不能确保长期续租是一个关键问题。如果能够签5-10年的租约，而且约定每年一定的涨幅，那么对于这个投资来说，还算是比较稳。

　　假设长期租约有10年，10年租金收入是500万。初期投入900万，资金成本是5.85%（银行贷款利率），那么最终折现值只有370万，内部收益率（IRR）是-14%。换句话说，50万的年租金，实际上只值现在的370万。

　　就这个租金收益而言，应该是不算高，10年时间没有收回成本。但是好在商铺本身的价值还在，一方面享受租金收益，还享有商铺本身价值上涨的红利。

　　只是这个投资回报期过长，而且涉及肯德基是否续租的问题。假设肯德基只租了5年，那么实际上5年租金相当于现在的211万。

　　考虑到商铺可以首付5成，贷款450万，那么按照银行5.85%利率，最长10年的贷款周期来计算，大概需要18年的时间，租金才能还完贷款。

　　就投资回报来说，这个收益周期过长，有一定风险。但是好在未来商铺依旧能够出手，那么这些租金可以真正的落袋为安。

　　机会成本有多高？

　　选择一个商铺作为投资品，其实并非是最佳的选择。除了商铺，还有很多更值得入手的产品。

　　这里我们要考虑的是机会成本，也就是这900万如果做其他投资，那么能够赚得的收益有多少。

　　假设自有资金是900万，可以投资的包括私募基金、理财产品、房产等等，这些投资品如果要求稳的话，年化6%-9%应该问题不大，如果寻求长期较高收益的话，可以选择房产，房产比商铺的升值空间要大得多。

　　根据国家统计局最新的数据显示，长沙的新房价格同比涨幅为6.1%，如果能够选对片区新房，这个升值空间还是不错的。

　　此外，如果选择银行理财的话，稳定的收益也可以达到6%左右；如果选择私募基金，稍微高些的收益会达到9%-15%。

　　当然还有其他理财产品，相对于购买商铺而言，这些的流通性都要更好。购置商铺还要涉及转让费、税费、资金成本等等，机会成本相对较高。

　　存在的风险有哪些？

　　1、产权年限的问题。商业性质使用权只有40年，如果已经过了数年，那么剩下的使用权年限太少的话，不利于商铺转让。

　　2、总价高，税费高，接盘侠少。商铺本身价格高，多数投资者缺乏这样的实力去接盘，很可能挂盘很久无法出售。导致成交周期长。

　　3、隐形债务问题。如果这个商铺很抢手，那么现在出手的房东是不是有隐形债务，商铺本身是否有抵押、担保等问题，都需要一一核实清楚。

　　4、商铺升值潜力不如住宅。900万的总价可以在长沙核心区购置多套住宅，将来的升值潜力会更大。

　　5、资金压力需要考虑。购置商铺如果需要全款的话，900万一次性拿出来也不是小数，如果可以贷款的话，每年50多万的还款压力也不小，需要做好现金流的规划。

　　综上所述：

　　商铺投资的回报周期长，资金压力大，这个项目还涉及肯德基签约续租的问题，另外商铺的升值潜力不如房产，如果有更好的选择，则不建议入手商铺。

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